나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500335 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북측 근거리에 위치하는 헤리움노블레스 9층 901호로서 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내 9층 901호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약8미터 및 40미터내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-부평동 431-15: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대 보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 철도보호지구 (2014-07-14){철도안전법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택 용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. -부평동 431-52: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 {한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500335 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 9층 901호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 3.72㎡ (약 1.13평)

* 토지지분: 3.72㎡ (약 1.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 건물지분: 16.76㎡ (약 5.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북측 근거리에 위치한 '헤리움노블레스' 9층 901호.

* 주위환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 도시 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측 및 서측으로 폭 약 8미터 및 40미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 주택 용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 22일 접수된 한국캐피탈의 가압류 (금25,202,038원)입니다.

* 소유권 변동: 등기부등본상 최근 소유권 이전은 2021년 11월 15일 윤정섭에게 매매로 이루어졌습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(전성환)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2021년 10월 19일

* 배당신고일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주요 등기사항 요약:

* 갑구(소유권 관련): 소유권 이전(송혜경, 김난희, 윤정섭), 가압류(한국캐피탈), 압류(분당세무서장, 계양세무서장), 강제경매(주택도시보증공사).

* 을구(용익물권 등): 주택임차권(전성환, 금85,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기(전성환)가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 개요: 본건이 위치한 '헤리움노블레스'는 2014년 5월 13일 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물입니다. 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설로 복합 이용되고 있으며, 총 187세대로 파악됩니다.

* 주변 시세 분석 (참고용, '헤리움노블레스' 직접 비교 데이터 부족):

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 (2026년 7월 거래):

* 인천 부평구 '해담캐슬' (43.31㎡, 7층): 18,800만원 (약 434,000원/㎡)

* 인천 부평구 '해피팰리스' (49.26㎡, 5층): 28,400만원 (약 576,500원/㎡)

* 분석: 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택이며, 본건 '도시형생활주택'과 직접 비교하기에는 면적 및 건물 유형에 차이가 있습니다. 그러나 인근 지역의 일반적인 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 분석 결과, 유사 면적대의 소형 주거 공간은 ㎡당 약 43만원에서 58만원 수준으로 형성된 것으로 보입니다.

* 본건 감정가: 100,000,000원으로, 16.76㎡ 기준 ㎡당 약 596,658원으로 산정되었습니다. 이는 인근 유사 면적대 시세의 상단 범위와 유사하거나 다소 높은 수준으로, 소형 평형의 희소성, 건물 브랜드 가치, 역세권 입지 등이 반영된 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 주차장 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 발달한 지역으로, 부평시장역을 중심으로 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 본건은 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있으나, 구체적인 학교와의 거리 및 교육 환경 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, HUG와의 계약 관계 또는 인수 절차와 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대 관계가 명확히 파악되지 않고 있습니다. 임대차 현황은 '임차인 현황'에 기재된 주택도시보증공사(전성환) 건 외에는 미상입니다. 비록 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상되나, 이사 전 명도 관련 사항은 명확히 정리하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획상 복합적인 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항을 가지고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등의 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 '헤리움노블레스' 아파트형 오피스텔(도시형생활주택)로, 약 5평대의 소형 면적을 가지고 있습니다. 부평시장역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 2014년에 건축되어 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 권리 관계는 HUG의 강제경매로 진행 중이며, 임차인 전성환 씨는 대항력이 없으며 HUG의 말소동의 확약으로 인해 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 명도에 대한 부담을 크게 덜 수 있습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 다수의 토지이용계획상 제한 사항, 임대 관계 미확인 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

* 종합적으로 볼 때, 소형 면적의 역세권 주거 공간으로서의 실거주 및 임대 투자 가치를 지니고 있으며, 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적 희소성: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 소형 주거 공간입니다.

* 우수한 역세권 입지: 부평시장역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 현대적인 건물: 2014년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설과 관리를 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 주변 '다세대' 주택 시세(2026년 7월 거래 기준)는 38.94~49.26㎡ 기준으로 7,000만원 ~ 28,400만원 범위이며, ㎡당 약 18만원 ~ 58만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 16.76㎡이며 감정가는 100,000,000원 (㎡당 약 59.7만원)입니다.

* 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 100,000,000원이며, 채권자인 주택도시보증공사의 경매 청구 금액은 85,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 자료는 면적 및 건물 유형에서 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 해당 면적대의 소형 주거 공간으로서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 HUG와의 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요함을 의미하며, 입찰가 산정에 직접적인 가격 하락 요인으로 작용한다고 단정하기 어렵습니다.

* 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 반영해야 하나, 현재 제공된 정보에 기반하여 보수적으로 접근 시 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원

* 이 금액은 감정가(100,000,000원)보다 10% 낮은 가격이며, HUG의 경매 청구 금액(85,000,000원)을 약간 상회하는 수준입니다. 합리적인 입찰을 통해 낙찰 가능성을 높일 수 있는 가격으로 판단됩니다. 최종 입찰 결정은 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 시장 상황 분석 후 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.