나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50135 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재‘망포역(수인분당선)’남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 망포역(수인분당선)이 소재 하는 등, 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제304호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 샷 시 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세 대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비 행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국 인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(202 5-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2026타경50135 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

건물면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주 *

1.2. 건물 상세 정보

건축물명: 루벤하임에이

사용승인일: 2021년 07월 16일

총 층수: 5층

본건 위치: 3층 304호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

내외벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감, 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 지하주차장 등 구비

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 2025-10-20)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ‘망포역(수인분당선)’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 망포역(수인분당선)이 소재하는 등, 제반 대중교통상황은 보통임.

2.3. 생활 편의시설 및 혐오시설

* 주변 편의시설: 망포역을 중심으로 한 상업지구 및 근린생활시설 이용 가능. 아파트 단지 밀집 지역.

* 혐오시설: 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 강제경매개시결정(2026타경50135) (접수일자: 2026-01-13)

* 채권 총액: 255,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최재헌)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서 제출. (보증금 전액을 배당으로 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의)

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-08-06 (주향섭 외 1명)

* 지분 이전: 2021-08-06 (주향섭)

* 소유권이전: 2022-02-21 (권민지)

* 강제경매: 2026-01-13 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2023-07-20 (최재헌, 255,000,000원) - 말소예정 (대항력 없음)

3.4. 인수되는 권리

* 본 물건은 임차인 최재헌의 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다. (대항력 포기 확약서 제출)

* HUG 인수조건 변경으로 인해 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 영통동은 망포역을 중심으로 주거 지역과 근린생활시설이 밀집해 있는 상권입니다. 다세대주택, 아파트 단지, 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, '노블클래스'라는 명칭의 다세대주택(주택형과 유사)에서 2026년 4월 5일 36,300만원(46.7㎡), 5월 2일 36,200만원(46.7㎡), 5월 27일 36,900만원(49.3㎡)에 거래되었습니다.

* 그러나, 본건의 건물 면적은 33.47㎡ (약 10.13평)으로, 제공된 JSON 데이터의 면적(46.7㎡, 49.3㎡)보다 상당히 작습니다. 따라서 위 거래 사례는 직접적인 비교가 어려우며, 실제 시세는 본건 면적에 맞게 재산정해야 합니다.

* 감정가 231,000,000원 대비 주변 시세는 더 높을 것으로 추정되지만, 면적 차이를 고려한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 도보 약 3분 거리(자료4)에 수인분당선 망포역이 위치하여 서울 강남 및 경기 남부 지역 접근성이 우수합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 다수의 노선 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

* 단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 학교: 망포초, 태장초, 영덕중, 망포고 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 학군이 우수합니다. (다만, 이는 아파트 단지 정보를 기반으로 추정한 내용일 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 최재헌은 보증금 255,000,000원에 대한 대항력이 없으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 권리 및 법적 리스크

* HUG 인수조건 변경으로 인해 HUG 관련 추가적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치한 도시형생활주택으로, 망포역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 위험이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보는 본 건의 면적과 차이가 있으므로, 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수인분당선 망포역 도보 3분 거리로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 위험 없음.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합한 상품.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높을 가능성이 있어 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 231,000,000원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 면적(46.7㎡, 49.3㎡)이 본건 면적(33.47㎡)보다 넓은 점을 감안할 때, 해당 시세(3.6억~3.7억)는 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 만약 '노블클래스'가 동일 단지라면, 본 건과 유사한 면적대의 물건은 감정가(23,100만원)보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가 : 본 건의 면적(33.47㎡)에 대한 정확한 실거래가 조사가 선행되어야 합니다. 하지만 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 추정 시, 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 경쟁 상황, 시장 분위기, 추가 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주의 : 본건 면적(33.47㎡)과 비교 시세 면적(46.7㎡, 49.3㎡)의 차이가 크므로, 반드시 해당 면적에 맞는 정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.