나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500378 [1] 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 답동 소재 "송도중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제2층 제205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2019-11-29)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-07)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-30) (건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(재설정(2009.12.09.)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경500378 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 2층205호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

294,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 16.94㎡ (약 5.12평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.85㎡ (약 25.06평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 토지 지분

16. 9361㎡ (약 5.12평)

1.7. 건물 지분

82. 85㎡ (약 25.06평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

주OOOOOOO

1.11. 사용승인일자

2019-11-29

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 중구 답동 소재 "송도중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다. 또한 건축용도지역 기타(건축선 2m), 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

본건은 주택도시보증공사(채권자)가 신청한 부동산강제경매 사건으로, 채권 최고액은 237,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김솔고듬)

보증금: 237,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-04

확정일자: 2020-05-07

배당신고일자: 2024-06-25

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (다만, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정)

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021-03-10 접수된 남인천세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다.)

3.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 (말소 동의 확약서 제출됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월 10일 본건과 동일한 건물(아르누보)의 6층, 전용면적 82.85㎡ 오피스텔이 250,000,000원(25,000만원)에 직거래로 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(294,000,000원)보다 낮은 가격입니다.

최근 전월세 JSON 정보는 제공되지 않아 상세한 임대 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이합니다. 주변으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 '송도중학교'가 동측에 위치하고 있으며, '광성중학교', '광성고등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 존재하나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 해당 내용의 최종 확인은 필요합니다.

6.2. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용이 있으나, 법원 서류상 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 답동에 위치한 오피스텔로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 교통 및 생활 환경이 양호하며, 교육시설도 인접해 있습니다. 최근 실거래가 정보와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, HUG의 임차권이 말소될 예정이어서 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 전월세 시세 정보가 부족하여 임대 수익률 분석에는 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 신축 오피스텔로 건물 상태 양호 예상

* 인천 중구 답동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치

* HUG 관련 임차권이 말소될 예정으로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 건물(아르누보) 6층 오피스텔이 2026년 3월 10일에 250,000,000원(25,000만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(294,000,000원) 대비 약 15% 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 거래된 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 250,000,000원 수준의 거래가를 고려하여, 시장 상황과 개별 물건의 상태를 감안한 적정 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 265,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 임대 시장 정보 부족으로 인한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.