나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500343 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 17층1701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천시청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 공동주택 및 소규모 근린생활시설등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 전철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 내 17층 1701호로서, (사용승인일 : 2012.06.12) 외 벽 : 석재 붙임, 전면 통유리 마감 등기 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129, 17층 1701호

용도: 도시형생활주택

사용승인일: 2012년 6월 12일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

토지 지분: 4.7121㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

건물 지분: 23.31㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 130,000,000원

1.5. 건축물 현황 (건축물표제부 요약)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 17층 중 17층

외벽: 석재 붙임, 전면 통유리 마감

창호: 샤시창호 마감

주용도: 공동주택

건축면적: 420.98㎡

연면적: 6075.22㎡

건폐율: 61.52%

용적률: 670.86%

주차: 옥내 기계식 38대 (총 40대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천시청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 다수 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 인천시청역(예상)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건 필지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 소로2류에 해당합니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.) 입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 13일자 남동구의 압류(갑7)입니다.

3.2. 등기부 현황 (주요 사항)

* 소유권 이전 (갑2): 박종헌 (2012.07.10)

* 소유권 이전 청구권 가등기 (갑4): 장수홍 (2014.12.23)

* 주택 임차권 (을3): 이하영 (2024.06.26 접수, 보증금 150,000,000원, 2022.05.31 전입, 2022.05.12 확정). 등기부상 말소 대상이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어 인수 여부 확인 필요.

* 소유권 이전 (갑6): 김진혁 (2022.06.21)

* 압류 (갑7): 남동구 (2023.11.13) - 말소기준권리

* 강제 경매 (갑8): 주택도시보증공사 (2026.01.15)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이하영)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 31일

확정일자: 2022년 5월 12일

배당신고일자: 2024년 6월 26일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차권의 인수 여부에 따라 변동 가능)

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 2012년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 17층 건물 중 최상층에 위치하여 조망권 등이 좋을 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

인천시청 인근 지역으로 행정기관, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 인천시청역(예상)을 중심으로 상권이 발달되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 대형마트(롯데백화점 등), 관공서(인천시청), 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 학교와의 거리 및 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

인천시청이 인접해 있어 관련 민원 업무 처리 및 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주택 임차권 인수 가능성

등기부상 말소 대상이고 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 인수 가능성을 시사합니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 함께 언급되어, 낙찰자가 보증금을 인수하게 될 경우 상당한 부담이 될 수 있으므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이라는 특이사항은 본건 매각 과정이나 낙찰 후 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. HUG와의 관련 내용을 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 도시형생활주택의 특성

일반 아파트와 달리 관리의 복잡성, 주차 문제, 환금성 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 소액의 토지 지분

건물 면적 대비 토지 지분이 매우 작아(약 1.42평) 건물 자체의 가치에 집중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 그러나 을구 3번 주택 임차권의 말소 여부가 불확실하여 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 변수이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 맞물려 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 이러한 불확실성을 해결할 수 있다면, 실거주 또는 투자 목적으로 접근할 만한 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천시청 인근 역세권(예상)으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 1~2인 가구 실수요자를 위한 소형 주거 공간으로 적합합니다.

* 권리관계가 명확하게 정리될 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득 가능성이 있습니다.

* 2012년 준공 건물로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 도시형생활주택이 많지 않아 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 제공된 JSON 데이터는 대부분 1989-2001년식 다세대 주택으로, 본건(2012년식 도시형생활주택, 17층)과는 건물 종류, 연식, 층수 등에서 차이가 큽니다.

현재 제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력이 없고 등기부상 임차권이 말소 대상이므로 인수 보증금 합계는 0원으로 계산합니다. 다만, 물건명세서의 내용으로 인해 임차보증금 150,000,000원을 인수하게 될 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.

권리관계가 불확실하므로, 본건은 다음과 같은 금액대를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (권리관계 인수 없을 시, 감정가 80% 수준): 약 104,000,000원

* 일반적 접근 (권리관계 인수 없을 시, 감정가 85% 수준): 약 110,500,000원

최종 입찰가는 현장 방문 및 권리관계에 대한 심층적인 법률 검토 후 결정하는 것을 강력히 권고합니다. 특히, 주택 임차권의 인수 여부 및 HUG와의 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

10. 주변 시설 검색 (지도 정보 기반)

* 인천시청: 도보로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 인천광역시청역 (예상): 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 롯데백화점, 현대백화점: 차량 이용 시 근거리에 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설: 병원, 은행, 식당, 카페 등이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 본건 인근에서 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 밀집 지역의 특성상 유흥업소 등이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.