나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500329 [1] 인천광역시 서구 마전동 988-1 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 포함.

교통상황

의견에 포함.

건물의 구조

의견에 포함.

이용상태

의견에 포함.

설비내역

의견에 포함.

토지의 형상 및 이용상태

의견에 포함.

인접 도로상태등

의견에 포함.

토지이용계획 및 제한상태

의견에 포함.

공부와의 차이

의견에 포함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500329 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 988-1, 3층 302호

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

주요 특징: HUG 인수조건 변경

준공년월: 2016년 9월

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 연립주택 및 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 신흥 주거 지역으로 발전 가능성이 있는 곳입니다.

마전동 일대는 검단 신도시와 인접하여 개발 호재의 영향을 받을 수 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2025년 2월 20일)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소촉탁 대상이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약

을구 1번: 주택임차권 (김국현, 230,000,000원) - 2024년 3월 11일 접수. 말소 예정 (HUG의 말소동의 확약서 제출).

임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-01-25

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고: HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금은 HUG에서 인수하는 조건으로 진행될 가능성이 있습니다.

총 채권액 (등기부상): 257,507,011원

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 마전동 988-1번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

인근에 대형마트나 백화점 등 집객시설은 다소 부족하나, 검단 신도시 개발과 맞물려 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

상권은 점진적인 성장이 예상되며, 주거지로서의 안정적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 대중교통 이용은 가능하나, 주요 도심으로의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 도로망 개선 및 신규 교통망 확충 시 개선될 여지가 있습니다.

교육: 주변에 마전초등학교, 검단초등학교 등 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 주거 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

환경: 주변은 주거 위주 단지로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 해당 조건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자 또는 보증 관계자로서 특정 인수 조건을 제시했음을 의미합니다. 이는 향후 물건 인수 과정이나 명도 과정에서 HUG와의 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

감정가 대비 시세: 감정가 185,000,000원 대비 최근 유사 물건의 매매가가 154,000,000원으로 파악되어, 시세와의 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

명도: 비록 임차인의 대항력은 없으나, HUG의 말소동의가 있었던 만큼 명도 과정에서 HUG와의 명확한 협의 및 진행 절차 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 연립주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 파악이 중요합니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 시세 차이가 존재하므로, 철저한 시세 조사를 바탕으로 입찰가격을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 연립주택: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 관리가 용이하고 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

개발 지역 인접: 검단 신도시 개발 등 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 유사 물건 매매가 (2026년 7월):

인천광역시 서구 마전동 988-1 (59.8㎡): 154,000,000원

인천광역시 서구 마전동 981-8 (49.96㎡): 130,000,000원

분석: 동일 주소지, 유사 면적(59.8㎡ vs 59.63㎡), 유사 준공년도(2016년 vs 2016년)의 물건이 2026년 7월 154,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 185,000,000원으로, 시세 대비 약 31,000,000원 높은 편입니다. HUG 인수조건 변경 사항 및 임차인 보증금 230,000,000원(대항력 없음, HUG 말소동의)을 고려할 때, 현 시세인 154,000,000원보다 높게 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 하지만 감정가와의 격차 및 낙찰 가능성을 고려하여, 시세와 감정가의 중간 지점 및 HUG와의 협의 가능성을 고려한 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 168,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.