나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500340 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 720-11 인하아리스타 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ‘인하대학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 북서측 인근에 인하대역(수인분당선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제6층 제615호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재치장 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 및 업무시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2024-12-30)(인천광역시 고시 제2024-442호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010.09.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2018.01.30

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500340 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 720-11 인하아리스타 6층615호

용도: 오피스텔 (공부상)

감정가: 95,000,000원

토지면적: 8.02㎡ (약 2.43평)

토지지분: 8.0239㎡

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.07㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부 채권 총액 100,000,000원)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 북서측 인근에 인하대역(수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제6층 제615호입니다. 2018년 1월 30일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재치장 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 소재한 토지는 준공업지역으로, 인천광역시 고시 제2024-442호에 의해 지정되었습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 외국인 투자자는 유의해야 합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500340)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2.총 권리 분석

등기부등본상 채권액 총액은 100,000,000원입니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(어 )가 보증금 100,000,000원에 거주 중이며, 차임은 0원입니다. 전입일자 2022년 9월 5일, 확정일자 2022년 9월 4일, 배당신고일자 2024년 7월 19일입니다.

하지만, 임차인에게 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서 및 등기부요약에 따르면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으며, 임차인의 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출된 점 등을 종합적으로 고려할 때, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 4.채권자 정보

본 경매는 주OOOOOOO의 신청에 의한 강제경매입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특징

인하대학교와 인접한 지역으로, 대학생 및 관련 종사자를 중심으로 한 배후수요가 예상됩니다. 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 소형 평형의 공급 또한 적지 않을 수 있습니다.

1.4. 2.유사 물건 시세

본 보고서 작성 시점 기준으로 본 물건과 직접적으로 비교할 수 있는 최근 실거래가 또는 매물 시세 자료는 제공되지 않았습니다. 감정평가액 95,000,000원을 현재 시세의 기준점으로 삼아 추가적인 시세 조사를 진행하는 것이 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인하대학교 상권을 이용하기에도 용이합니다.

1.5. 2.교육 환경

건물 북서측 인근은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 신축 및 증축 시 교육청의 심의를 거쳐야 할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 임차인 주택도시보증공사(어 )와 관련된 사항으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없고 말소 동의가 제출되었으나, 혹시 모를 변수 발생 가능성에 대비하여 잔금 납부 및 명도 과정에서 HUG 측과 명확한 소통이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내에 외국인이 취득 시에는 별도의 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자는 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무

본 보고서에서는 주변 지역에 대한 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 유무를 직접 확인할 수 없었습니다. 투자 결정 전, 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하고, 혐오시설이나 이에 준하는 시설의 존재 여부를 파악하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔 신축 건물 소유권 확보

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물 내 소형 오피스텔의 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인하대학교 인근 배후 수요

인하대학교와의 근접성으로 인해 학생, 교직원, 관련 업종 종사자 등을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 깨끗한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 복잡한 권리 문제 없이 명도가 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동 인하대학교 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리 관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없을 것으로 예상되며, 대학가 주변의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 토지거래허가구역 지정 기간을 확인하고, 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 95,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없어, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 분석 및 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 하나, 일반적으로 경매 물건은 감정가 이상으로 경쟁이 붙는 경우가 많습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 응찰 현황 및 본인 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.