나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500301 [1] 인천광역시 서구 석남동 459-2 그리니치 1동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남체육공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 석남역(인천 지하철2호선 및 지하철7호선) 및 가정중앙시장역(인천지하철2호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제1동 제3층 제303호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대 주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 459-2, 459-28번지 동일 : 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)). 석남동 459-27번지 동일 : 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금269,000,000원 범 위 : 제3층 제303호 48.93㎡ 전부 임대차계약일자 : 2021년12월7일 주민등록일자 : 2022년1월7일 점유개시일자 : 2022년1월8일 확정일자 : 2021년12월10일 임차권자 : 이**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1.사건개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500301 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 2.소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 서구 석남동 459-2 그리니치 1동 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

1.1. 3.매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 감정가 및 면적

1.2. 1.감정가

248,000,000원

1.2. 2.토지 면적

토지면적: 35.57㎡ (약 10.76평)

토지 지분: 35.57㎡ (약 10.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물 면적

건물면적: 48.93㎡ (약 14.80평)

건물 지분: 48.93㎡ (약 14.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남체육공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 인천 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 석남역과 인천 지하철 2호선 가정중앙시장역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제1동 제3층 제303호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지 위에 도시형생활주택(단지형 다세대 주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(석남동 459-2, 459-28, 459-27번지)는 제1종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (갑1): 2021.09.07

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (갑4): 2022.01.20

* 주택임차권 (을1): 2023.08.10 접수, 권리자: 이제선, 권리금액: 269,000,000원. 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 강제경매 개시결정 (갑5): 2026.01.14 접수, 채권자: 주택도시보증공사. 이것이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차인은 이 (주택도시보증공사)로 보증금 269,000,000원입니다. 임대차 계약일자는 2021년 12월 7일, 주민등록일자는 2022년 1월 7일, 점유개시일자는 2022년 1월 8일이며, 확정일자는 2021년 12월 10일입니다.

다만, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 되어 있으며, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

인천지방법원 2026타경500301호 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2026-01-14, 갑5)가 말소기준권리입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 을구 1번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 등기부상 말소 예정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 형태의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 석남동 494-18번지 한빛빌라 3층 (40.98㎡) 매매가 77,000,000원

* 2026년 1월, 석남동 482번지 경성빌라 가동 4층 (38.97㎡) 매매가 100,000,000원

* 2026년 1월, 석남동 183-45번지 대명그린빌 4층 (47.76㎡) 매매가 105,000,000원

위 매매 사례들은 건축 연도가 1992년 또는 2011년으로 본건(2021년 건축)보다 오래되었습니다. 본건의 감정가(248,000,000원)와 비교했을 때, 주변의 오래된 주택들의 실거래가는 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본건의 신축 연도를 감안하더라도 감정평가액이 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 본건과 동일한 "그리니치" 건물 또는 동 시대에 건축된 도시형생활주택의 정확한 시세 자료가 없어 직접적인 비교는 제한적입니다.

4.2. 생활 편의시설 및 환경

주변에 석남체육공원이 위치하여 여가 및 체육 활동에 용이합니다. 주거지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 가능하며, 석남역 및 가정중앙시장역이 근거리에 있어 도심 접근성이 좋습니다. 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

외국인이 주택 용도로 취득하는 경우 관할관청의 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자에게는 추가적인 확인이 필요합니다. 내국인에게는 직접적인 영향은 없습니다.

5.2. 임차인 관련 (HUG 인수조건 변경)

등기부상 주택임차권이 존재하나, 말소 예정 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 이에 따라 임차보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단되나, 경매 참여 전 최신 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

5.3. 감정가와 시세의 괴리

주변 오래된 주택들의 실거래가 대비 본건의 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 낙찰 후 시세 차익을 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

6. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2021년에 신축된 건물로 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 등기부상 주택임차권이 존재하나, 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단되어 권리상의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 주변 유사 연식의 주택 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 입찰 전 철저한 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 역세권 (석남역, 가정중앙시장역 인근)

* 권리상 인수 부담 없음 (임차보증금 0원 인수)

* 주거 환경 양호 및 교통 편리

8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 248,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 실거래가(JSON 데이터 기반)는 77,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로, 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 이러한 시세 괴리는 신중한 접근을 필요로 합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 시세 및 감정가의 적정 비율을 고려하여 150,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다. 단, 이는 일반적인 상황을 가정한 것이며, 현장 방문 및 최근 실거래가 변동 추이를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.