나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500293 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-122 금호주택 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '백운역' 북동측 인근에 위치하며,주변은 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철(수도권1호선'백운역') 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건내 2층 202호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형토지로서, '공동주택'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m, 남동측으로 노폭 약4m, 남서측으로 노폭 약3m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구) 가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500293 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-122 금호주택 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 16.78㎡ (약 5.08평)

건물면적: 36.04㎡ (약 10.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '백운역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 '백운역'이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경500293 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 110,000,000원)

등기부상 권리 내역:

* 을구 11번: 2023-12-11 접수, 주택임차권 (권리자: 정성희, 임차금액: 110,000,000원, 전입일자: 2021-11-26, 확정일자: 2021-11-12). 본 권리는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유병국

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-05-31

* 확정일자: 2024-05-31

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 관련 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 을구 11번 권리는 소멸될 예정이며, 유병국 임차인의 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부는 매각 대금으로 변제되는지 여부에 따라 달라질 수 있으나, 본 입찰가 산정 시에는 제외합니다.)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동은 주거 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 백운역이 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에는 일반적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함은 적을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 백운역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '무지개유치원'이 인근에 위치하여 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 유병국 임차인이 보증금 5,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 보증금 반환 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권(을11)은 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이나, 최종 확인이 필요합니다.

* 토지거래 허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동의 다세대주택으로, 백운역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 104,000,000원이지만, 주변 실거래가 분석 시 시세 차이가 존재할 수 있습니다.

유병국 임차인의 대항력으로 인한 명도 리스크를 주의해야 하며, HUG 임차권은 말소 예정으로 파악됩니다.

토지거래허가구역이라는 점도 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 백운역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이를 활용한 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 소액으로 접근 가능한 다세대주택 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

건물 면적: 36.04㎡ (약 10.90평)

주변 실거래가 분석 (최근 2026년 7월 기준):

* 2016년식, 43.31㎡: 188,000,000원 (평당 약 433,000원)

* 2001년식, 38.94㎡: 70,000,000원 (평당 약 180,000원)

* 2015년식, 49.26㎡: 284,000,000원 (평당 약 576,000원)

본건은 건물 준공 연도가 2001-2002년경으로 추정되며, 면적(36.04㎡)을 고려할 때 2001년식, 38.94㎡ 물건의 평당 단가(약 180,000원/㎡)를 적용하면 예상 시세는 약 64,872,000원 수준으로 산정됩니다.

하지만 감정가는 104,000,000원으로, 이는 실거래가 대비 높은 수준입니다.

이러한 시세 및 감정가와의 차이, 그리고 대항력있는 임차인(유병국, 보증금 5,000,000원)의 존재를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정한 금액입니다.

1.9. 주변 시설 분석

주변 지역 조사 결과, 본 물건 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.