나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500248 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-15 플로렌스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 소재하며, 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.06.09.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구),가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>,상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도 권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500248 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-15 플로렌스 2층 202호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

* 토지지분: 16.7㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.9464㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 용도의 건물들이 혼재하여 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 동수역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 인접 도로를 통해 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측 및 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부 갑구 4번 순위 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 3,286,000,000원)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 가압류(갑4)보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

* 을구 3번 순위 주택임차권 (임차인: 신경훈, 보증금 215,000,000원, 전입일자 2022.04.15, 확정일자 2022.04.07)이 등기되어 있으나, 임차인 현황에 "대항력: 없음"으로 명시되어 있습니다. 또한, 등기부상 해당 권리가 "말소: 말소"로 기재되어 있으며, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되면서도 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨"이라는 특이사항이 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 경매 절차를 통해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 이 외 등기부상 갑구 2, 3, 5, 6, 7, 8 순위의 소유권이전, 압류, 강제경매 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.15

* 확정일자: 2022.04.07

* 배당신고일자: 2024.05.09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 말소동의 확약서 제출

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달한 복합 상권입니다.

* 인근 지하철역(동수역)을 중심으로 유동인구가 꾸준히 형성되어 있으며, 상업 및 편의 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 지역 개발 계획 및 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 상권 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 동수역 역세권으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 각종 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육: 인근에 "무지개유치원"이 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)에 해당하므로, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 정보에 "대항력: 없음"으로 명시되어 있고, HUG의 말소동의 확약서 제출 및 등기부상 말소 처리로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 과정이나 서류상 누락된 부분은 없는지 최종 확인이 필요합니다.

* 건물 건축물대장상 "공동주택" 용도가 일부 포함되어 있어, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 본건의 실제 이용 현황과 차이가 있는지 현장 확인이 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 역세권의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋습니다.

* 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능해 보입니다.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익에 대한 기대감도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 1호선 동수역 도보 이용 가능 거리로 직주근접성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하고 관리가 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 주거 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세 상승 여력: 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 148,000,000원입니다.

* 최근 2년간의 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물(플로렌스)의 전용면적 59.9464㎡(약 18.13평) 물건들이 2024년 7월 155,000,000원, 2024년 8월 158,000,000원, 2026년 6월 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 감정가보다 높은 수준에서 시세가 형성되어 있음을 나타냅니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월의 160,000,000원을 기준으로 볼 때, 해당 가격 수준까지도 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 점과 우수한 입지 및 건물 상태를 고려하여, 안정적으로 접근한다면 감정가 대비 10% 상승한 162,800,000원 내외에서, 적극적으로는 최근 시세 수준인 160,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.