나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500288 [1] 인천광역시 남동구 만수동 978-14 거명하이츠 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '남동구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 2002.06.27.)내 지층 비02호로서 - 외벽 : 드라이비트마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500288 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 978-14 거명하이츠 지하 B02호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2002년 6월 27일

* 감정가: 103,000,000원 (일억 삼백만원)

* 토지 면적: 30.76㎡ (약 9.30평)

* 건물 면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하 1층 B02호

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 '남동구청' 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임.

* 교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 인천지방법원 2026타경500288호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)임.

* 등기부등본 상 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 '말소' 처리된 것으로 기재되어 있음.

* 이해관계인으로 주택임차권(고 )이 등기되어 있으나, 보증금 120,000,000원에 대해 '대항력 없음'으로 확인됨.

* 물건명세서상 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됨.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 단, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항이 기재되어 있으므로, 입찰 전 법원 비고란 및 물건명세서를 재확인하여 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 위치함.

* 주변에 남동구청 등 공공기관이 인접하여 행정 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: 남동구청, 각종 편의시설 및 근린생활시설이 인근에 위치함.

* 교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교와의 근접성 또는 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있음.

* 주변 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건축물 정보: 2002년 6월 27일 사용 승인된 철근콘크리트조 다세대주택 건물임.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건 경매와 관련하여 HUG의 인수 조건이 변경된 이력이 있어, 복잡한 권리 관계 또는 특수 거래 조건이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 입찰 전 법원 문건 및 현장 조사를 통해 명확히 확인 필요.

* 지하층 물건: 지하층 물건은 채광, 환기, 습기 등에서 지상층 대비 불리할 수 있으며, 이는 추후 임대 또는 재매각 시 가치 하락 요인이 될 수 있음.

* 건축 연한: 2002년 건축으로 약 24년이 경과하여 노후화로 인한 유지 보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 토지 이용 및 거래 관련 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택 지하 물건으로, 감정가는 1억 3백만원임.

* 권리상 인수할 임차 보증금은 없으며, HUG의 채권으로 인해 강제경매가 진행되고 있음.

* 건물 노후화 및 지하층이라는 점은 가치 상승에 제약이 될 수 있으나, 비교적 최근인 2026년에 거래된 유사 면적의 다세대주택이 3천만원(소형, 구옥, 지하) 및 9천3백만원(소형, 구옥, 2층)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰 가능성도 존재함.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가로 접근 가능한 투자 기회.

* 인수 부담이 되는 임차권이 없어 권리 분석이 명확한 편 (단, HUG 조건 확인 필요).

* 주거 밀집 지역으로 향후 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 면적 대비 감정가가 합리적인 수준일 경우, 시세 대비 저렴하게 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 최근 주변 실거래가 분석 시, 본건과 같이 구옥(1991년식)의 소형 다세대주택(약 36㎡) 지하층이 3천만원에 거래된 사례가 있어, 동일 조건 적용 시 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로 평가될 수 있음.

* 다만, 본 건은 2002년식으로 비교적 신축에 속하며, 감정가 자체는 59.73㎡ 면적에 대해 합리적인 수준으로 판단됨.

* 지하층이라는 점을 감안하여 감정가 대비 약 92% 수준을 적용한 예상 입찰가를 제시함.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.