나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500253 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1027호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스 텔, 지식산업센터 및 공장 등이 소재하여 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내의 제10층 제1027호이며, (사용승인 : 2020.5.4.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 알미늄 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보기, 도시가스에 의한 난방, 승강기, 지하주차장 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(공부 상 : 381개 호, 주차 307대, 용적률 419.98%) 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함 , 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

민간임대주택등기와 임차보증금 금105,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500253 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1027호

건물명: JK루체스타지식산업센터

용도: 공부상 공장, 현황 오피스텔 이용

감정가: 99,000,000원

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.373㎡ (약 1.93평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제10층 제1027호

사용승인일: 2020년 5월 4일

총 연면적: 29,364.09㎡

호수: 총 381호

주차: 307대 (지하 285대, 옥외 22대)

2. 입지조건

주위환경: 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 오피스텔, 지식산업센터 및 공장 등이 소재하여 일반적인 산업 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

도로상태: 물건지 남동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. (과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재는 지정 기간 만료되었습니다.)

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 (갑5, 2023-01-03, 가압류 금788,000,000원)

등기부채권 총액: 893,000,000원

임차인 현황 및 특이사항:

임차인: 주택도시보증공사(홍진희)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 3일

확정일자: 2021년 8월 13일

비고:

- 본건의 경우, '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다.

- 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(홍진희, 105,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

- 그러나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점도 기재되어 있어, 실제 보증금 인수 여부에 대한 판단이 복합적입니다.

- '임대차 관계는 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

- '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 위에서 언급된 '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 상충될 가능성이 있으므로, 법원 현황 조사 자료 등을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 밀집한 지역입니다. "염골근린공원"이 인접해 있어 일부 쾌적성을 더합니다.

산업 환경: 본건이 속한 JK루체스타지식산업센터는 근린생활시설, 업무시설, 산업시설, 오피스텔 등으로 구성되어 있어 다양한 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역 등으로 지정된 지역적 특성을 가집니다.

혐오시설 여부: 주변을 검색한 결과, 명확한 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등의 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공장지대라는 특성상 일부 지역에서는 불쾌한 냄새가 발생할 수 있다는 의견이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설:JK루체스타지식산업센터 건물 내에는 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (예: 편의점, 카페 등) 다만, 대규모 상업 시설까지의 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다.

주변 환경: 염골근린공원이 인접해 있어 산책 등 여가 활동에 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: '대항력 있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '임대차 관계 미상' 등의 복합적인 정보로 인해 105,000,000원의 보증금 인수 여부가 불투명합니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 그 효력에 대한 명확한 법원 확인이 필요합니다.

다수의 채권: 등기부채권 총액이 893,000,000원에 달하여 채권 규모가 감정가 대비 상당한 편입니다.

공장지대 환경: 공장지대에 위치한 특성상, 날씨나 외부 요인에 따라 악취 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 지식산업센터 내 구분건물입니다. 공장 밀집 지역에 속하며, JK루체스타지식산업센터는 다양한 시설로 구성되어 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되나, 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인' 관련 사항입니다. HUG와의 계약 관계 및 말소 동의 여부 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 보증금 인수 여부 확정 전까지는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

산업단지 내 입지: 국가산업단지, 재생사업지구 등 산업 활성화 지역에 위치하여 향후 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

공원 인접: 염골근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

다양한 용도 활용 가능성: 공부상 공장이지만, 오피스텔 등으로도 이용 가능한 복합적인 용도성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '대항력 있는 임차인' 관련 권리 관계가 불확실하여, 인수 보증금 규모 확정 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 105,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 할 경우, 실제 취득 비용은 감정가 99,000,000원 + 인수 보증금 105,000,000원 = 204,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

법원 매각물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 고려할 때, 이는 최종적인 법원의 판단이나 HUG의 최종 입장에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 임차 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 선행된 이후에 보수적으로 산정되어야 합니다. 현재 시점에서는 권리 분석 결과를 최우선으로 고려하며, 투자 가치를 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.