나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500263 [1] 인천광역시 계양구 용종동 209-2 강남오피스텔 7층714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 '계산여자고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 오피스텔 및 상업용빌딩, 위락시설, 대형마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 임학역) 등이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 7층 714호로서, (사용승인일자: 2002.05.13) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재경보설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2 공히 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물 제한표면구역(원추표면), 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 본건은 인천광역시 계양구 용종동 209-2번지 강남오피스텔 7층 714호에 소재하는 오피스텔입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500263 (1)

* 건물명: 강남오피스텔

* 용도: 오피스텔

* 소재지: 인천광역시 계양구 용종동 209-2 강남오피스텔 7층 714호

* 준공년월: 2002년 5월 13일

* 감정평가액: 61,000,000원

* 토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

* 건물면적(전용면적): 28.00㎡ (약 8.47평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 '계산여자고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 본건과 동일한 유형의 오피스텔 및 상업용 빌딩, 위락시설, 대형마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 임학역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김근찬

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 10월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장예림)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 14일

* 확정일자: 2022년 5월 11일

* 배당신고일자: 2024년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 확인이 필요하나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 보입니다. (을구 순위 3번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출)

* 기타 권리사항: 소유권 이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 100,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액)

1.3. 상권분석

2.

* 본건이 위치한 인천광역시 계양구 용종동 일대는 오피스텔, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역으로, 다양한 업종의 점포들이 입점해 있어 유동인구가 비교적 활발한 지역입니다.

* 대형마트, 위락시설 등이 인근에 위치하여 상업 활동이 용이한 환경입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 편의시설: 대형마트, 각종 상업시설 및 근린생활시설이 인근에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 계산여자고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인천1호선 임학역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인: 김근찬 임차인은 보증금 300만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 현재 등기부상 대항력은 없으나, HUG의 말소동의 확약서 제출 여부 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 외국인 등 주택용도 취득에 대한 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내에 있는 토지거래계약 허가구역입니다. 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 인천 계양구의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2002년에 준공되어 연식은 있으나, 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김근찬 씨의 존재입니다. 보증금 300만원은 상대적으로 적은 금액이지만, 인수 여부를 명확히 해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항은 말소 동의 확약서 제출 여부와 HUG와의 직접적인 확인이 필요합니다.

전반적으로 시세는 감정가와 유사하게 형성되어 있으나, 권리 관계 및 임차인 관련 변수를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 오피스텔: 인천1호선 임학역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이합니다.

* 상업지역 입지: 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 합리적 접근 가능성: 감정가가 최근 시세 범위 내에 있어, 권리 인수 비용을 고려하더라도 추가적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2024년 2월 ~ 2025년 3월)를 분석한 결과, 본건 오피스텔(강남오피스텔)의 면적(전용 28㎡) 및 층수(7층)를 고려했을 때, 다음과 같은 시세가 형성되었습니다.

* 2025년 3월 거래: 51,500,000원 (전용 약 37.31㎡, 4층)

* 2024년 10월 거래: 57,000,000원 (전용 약 35.44㎡, 6층)

* 2024년 2월 거래: 75,000,000원 (전용 약 37.31㎡, 8층)

* 본건의 감정가 61,000,000원은 최근 6층 거래가(57,000,000원)보다는 높고, 8층 거래가(75,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 7층이라는 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

* 인수 보증금:

* 대항력 있는 임차인 김근찬 씨의 보증금 3,000,000원은 별도 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 3,000,000원을 낙찰가에 포함하여 고려해야 합니다.

* HUG 관련 권리는 현재 대항력이 없는 것으로 판단되나, 최종 확인이 필수적입니다.

* 따라서, 감정가 61,000,000원에 인수 보증금 3,000,000원을 고려하여, 보수적인 접근으로는 55,000,000원부터, 시세 및 낙찰 가능성을 고려한 적정 입찰가 범위는 58,000,000원 ~ 65,000,000원으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부, 임차인과의 협상 결과, 현장 조사 결과 등 추가적인 변수를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.