나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60085 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "도래울중학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)-(3) : 프리케스트콘크리트구조 프리케스트콘크리트구조지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 2개호로서, 외벽 : 페어글라스 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 페어글라스창호 등 마감임.

이용상태

기호(1)-(3) 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 일단의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

원흥동 706 : 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구) <공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 원흥동 707 : 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구) <공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706번지, 광양프런티어밸리 6차 1층 101호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경60085 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 1,792,000,000원입니다.

본 물건의 토지 면적은 35.49㎡ (약 10.73평)이며, 건물 면적은 113.56㎡ (약 34.35평)입니다. 건물의 주 용도는 JSON 데이터상 공장(지식산업센터)으로 표기되어 있으나, 현황 및 감정평가상 용도는 판매시설이며 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 2021년 8월 23일에 사용 승인되었습니다.

채권자는 수OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "도래울중학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북서측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1, 채권최고액 1,620,000,000원)입니다.

감정평가서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 아래 명시된 임차인의 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2026-02-03

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재된 점과 보증금 대비 차임 비율이 이례적으로 높아(차임 300만원), 해당 임차인의 권리 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 추가적인 사실관계 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 상업/주거 복합 지역입니다. 광양프런티어밸리 6차는 지식산업센터로, 관련 기업 및 지원 시설 입점이 가능한 곳입니다.

매각 대상인 1층 101호는 판매시설 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 해당 건물 내 유동인구 및 주변 지역의 배후 수요를 바탕으로 한 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

도래울중학교가 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 윤 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 0원' 기재와 보증금 대비 높은 월차임(300만원)은 잠재적 리스크 요인으로, 계약 관계 및 보증금 회수 가능성을 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등 다양한 도시계획 및 법규상의 제한사항이 존재합니다.

* 건물 주용도와 실제 이용의 차이: 건축물대장상 주 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 현황은 '판매시설/근린생활시설'로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 규제 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양시 원흥동 내 상업용 부동산으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 지식산업센터 내 근린생활시설/판매시설로서의 활용 가치가 기대됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인과 '인수 보증금 0원'으로 명시된 정보 간의 불일치는 반드시 명확히 소명되어야 할 부분입니다. 또한, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 준주거지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 상업시설로서의 수요: 주변 아파트 단지와 근린생활시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 건물 자체의 가치: 광양프런티어밸리 6차는 신축에 가까운 지식산업센터로, 내부 시설 및 관리 상태에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,792,000,000원입니다. 명시된 인수 보증금은 0원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 불확실성을 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 임차인 권리 관계의 정확한 파악, 건물 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 특히, 임차인 관련 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요하며, 인수 보증금 부담이 없다는 점을 고려하되, 임차인과의 명도 협상 비용 및 예상되는 법적 절차 비용 등을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.