나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60088 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714 드림코어 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제1층 제117호로서, (사용승인일 : 2021.03.23.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등 등.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 116호와 함께 일체로 사용중임에 있음. (상호명 : 동래정)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 각각 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-04-09)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)( 외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대,아파트)로사용되는토지 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 116호와 같이 경계벽 없이 일체로 사용중임.

물건 비고

일괄매각. 목록1, 2 경계벽을 터서 근린생활시설로 일괄사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60088 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

채무자/소유자: (정보 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714 드림코어 1층 117호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제1층 제117호

사용승인일: 2021년 03월 23일

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.26㎡ (약 70.28평)

건물면적: 98.42㎡ (약 325.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,407,000,000원

경매개시일: 2026년 01월 14일 (을9 등기사항 근거)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건.

주의사항: 목록1, 2 경계벽을 터서 근린생활시설로 일괄사용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 덕은동 일대는 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 상암DMC와 인접하여 생활권이 공유되는 장점이 있습니다. 한강과 인접해 있어 녹지 및 공원 이용이 용이하며, 주변에 다양한 상업시설 및 주거단지가 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 해당 지역에서 직접적으로 언급되는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 고양시 덕은동 인근에 서울시의 차량기지 이전이나 하수처리시설 설치 등에 대한 주민 반대 사례가 있었던 점은 향후 지역 개발 시 주민 민원 발생 가능성을 시사합니다. 또한, 고양시 일산서구 지역에서 데이터센터 건립에 대한 주민 반대 사례가 있어, 지역 주민들의 기피시설에 대한 민감도가 높을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2021년 08월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1, 채권액 810,000,000원)으로 판단됩니다.

* 이후 등기된 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 16억 원 수준으로 파악됩니다.

3.2. 낙찰자가 인수하는 권리

제공된 정보에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. 또한, "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있어, 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유 (유재현)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 5,800,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 05월 13일

* 배당신고일자: 2026년 02월 13일

* 대항력: 없음

* 확정일자: 정보 없음

임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고일자를 고려할 때 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로, 인접한 116호와 경계벽을 허물어 일체로 사용 중입니다 (상호명: 동래정).

4.2. 주변 상업시설 현황

덕은지구는 제2의 상암DMC로 불리며 개발되고 있으며, 상업 용지 비율이 수도권 내에서 낮은 편으로 희소성이 있습니다. 본 건은 드림코어 테라스 복합상업시설의 일부로, 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 학교 등이 혼재되어 있어 근린생활시설로서 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히, 1층 상가의 경우 F&B, 일반음식점, 은행, 편의점 등 실생활 편의 업종이 권장되고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입 용이, 인근 버스정류장 이용 가능 (보통 수준).

* 생활 편의시설: 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 학교 등이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 문화/여가: 한강과 인접하여 녹지 및 공원 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합 및 유동화 물건: 사건이 중복 병합되었고 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 과정이나 권리관계 파악에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 일체 사용 중인 점: 본 건(117호)이 116호와 경계벽을 터서 일체로 사용되고 있다는 점은, 향후 분할 매각 또는 개별 사용 시 건축법규 및 건물 구조에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 개발 가능성이 있으나, 대로3류, 소로2류, 중로3류 등 다양한 도로 관련 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 인한 이용 및 개발 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)로 사용되는 토지에 대한 외국인 등의 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 정보: 현재 임대 관계가 불명확하며, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)의 근린상가로, 현재 일반음식점으로 사용 중입니다. 고양시 덕은지구의 개발 호재와 상암DMC와의 인접성, 한강 접근성 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 중복병합 및 유동화 물건이라는 점, 인접 호실과 일체로 사용 중이라는 점, 그리고 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 상암DMC 인근, 한강 조망 가능성, 서울 생활권 접근성 등 잠재력이 높은 지역에 위치합니다.

* 권리상 부담 없음: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 상업시설 희소성: 덕은지구 내 상업 용지 비율이 낮아 상업시설의 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,407,000,000원을 기준으로 합니다. 다만, 실제 입찰가는 주변 시세, 본 건의 현황(인접 호실과의 일체 사용, 특정 업종으로의 운영 이력 등), 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 권리 부담이 없는 점은 긍정적이나, 복합적인 제한사항과 물건의 특성을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정을 위한 시장 조사 데이터가 부족하므로, 감정가를 참고하여 전략적인 판단을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.