나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20029 [1] 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 108동 8층 803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도농역이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕 지상30층 건 내 제108동 제8층 제803호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 외장석재 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로 개설되어있으며, 외곽공도와 연계됨. 주차장시설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 다산동 4002-1: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07 -31), 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 공공청사(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로 )(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류( 폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금교초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람) )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주양정초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산새봄유치원(구리남양주교육지원 청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원 청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동화중고등학교(구리남양주교육 지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금중학교(구리남양주교육 지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금초등학교(구리남양주교 육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아연유치원(구리남양주교 육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농초등학 교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11- 29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(금교초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(도농중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수 도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법 >, 철도보호지구<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임. 기호(2) 다산동 3198-11: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도농중학교(구리남양주 교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제 2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

본건의 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 행정관할구역변경으로 주소 및 지번이 상이하며 다음과 같음. (변경전) 도농동 2-1 ->(변경후) 다산동 4002-1 (변경전) 지금동 198-11 ->(변경후) 다산동 3198-11

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 아파트의 1/2 지분 경매 물건입니다.

사건번호: 남양주지원 2026타경20029 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 108동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 421,000,000원 (전체 부동산 기준)

토지면적: 61.39㎡ (약 18.57평)

토지지분: 30.695㎡ (약 9.29평) - 전체 면적의 1/2

건물면적: 162.45㎡ (약 49.14평)

건물지분: 81.227㎡ (약 24.57평) - 전체 면적의 1/2

매각대상: 토지 및 건물 지분 (1/2) 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

총층수: 30층 중 8층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도농역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공공도로와 연결됩니다. 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 주요 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

* 제한사항: 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 지정되어 있습니다.

* 보호구역: 다수의 학교 및 유치원에 대한 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있습니다.

* 기타: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 14일자 8번 배성훈 지분 강제경매 (권리자: 김명한)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 있으나, 세부 내용은 제공된 정보만으로는 확인이 어렵습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 파악되지 않았으며, 임대차 내역이 미상입니다.

* 주의사항:

* 공유자의 우선매수신고: 본 건은 공유자 우선매수 신고 대상이며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권을 행사하고 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않으면 그 효력은 실효되며, 이후 해당 공유자는 우선매수권을 다시 행사할 수 없습니다.

* 임대미상: 임차인의 보증금 및 차임 등 금액이 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 실거래가 동향 (2026년 7월 기준, 전체 단위):

* 플루리움2단지 (전용면적 134.878㎡, 14층): 80,000만원

* 플루리움4,5단지 (전용면적 162.454㎡, 11층): 86,000만원

* 플루리움4,5단지 (전용면적 134.878㎡, 1층): 78,000만원

* 본건 면적(162.45㎡)과 유사한 매물(162.454㎡)이 2026년 7월 2일 86,000만원에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 529만원 (86,000만원 / 162.454㎡) 수준입니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 플루리움2단지 (본건 건물은 플루리움 108동)

* 주소: 경기도 남양주시 다산동 4002-1

* 사용승인일: 2002년 1월 22일

* 총 세대수: 1484세대 (전체 단지 기준)

* 최고/최저층: 30층 / 2층

* 주차대수: 총 398대 (단지 전체 기준) - *제공된 정보상 지상 12대, 지하 31대로 표기되어 있으나, 단지 총 주차대수는 398대로 나타나, 해당 동 또는 일부 기준일 수 있습니다. 정확한 주차 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.*

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 편의시설: 도농초등학교 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 부동산의 1/2 지분만 매각되므로, 낙찰 후 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고 입찰가로 해당 지분을 낙찰받게 되므로 실제 낙찰이 어려울 수 있는 큰 위험 요소입니다.

* 미상 임차인: 임차인 정보가 불분명하여, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 계획: 다양한 용도지역 및 제한사항(공장설립승인, 배출시설설치제한, 철도보호지구 등)이 존재하므로, 관련 법규 준수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 법적 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 대상(외국인 등)에 대한 주택 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 아파트의 1/2 지분 경매 물건입니다. 주변 아파트 단지, 상업시설, 학교 등이 인접하여 생활 환경이 우수하고 교통 편의성도 뛰어난 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 '지분 매각'이라는 특성상 낙찰 후에도 단독으로 소유권을 행사하기 어려우며, '공유자 우선매수신고' 가능성으로 인해 실제 낙찰이 불가능하거나 낙찰 후 다른 공유자와의 복잡한 관계 설정이 필요할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 인수 위험으로 작용할 수 있습니다. 투자 시에는 이러한 리스크들을 면밀히 검토하고, 필요하다면 공유자와의 협의 가능성 등을 사전에 타진하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 다산동 신흥 주거지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통: 도농역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변 상업시설 및 교육시설 접근성이 우수합니다.

* 경매 이점: 전체 부동산의 감정가 대비 상대적으로 낮은 지분 감정가(공유자 우선매수권 행사 불가 시)를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 전체 물건 감정가: 421,000,000원

* 본건 지분(1/2) 감정가: 210,500,000원 (421,000,000원 / 2)

* 최근 유사 면적(162.45㎡) 실거래가 (전체): 860,000,000원

* 유사 면적(162.45㎡)의 1/2 지분 시장가치 추정: 약 430,000,000원 (860,000,000원 / 2)

* 종합 고려사항:

* 지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사 가능성으로 인한 투자 위험이 존재합니다.

* 감정가는 시장가 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 300,000,000원

* 상기 금액은 전체 부동산 시장가치의 1/2에 비해 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 공유자 우선매수권 행사 여부, 해당 공유자와의 협의 가능성, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.