나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70090 [1] 경기도 양주시 광사동 658 해동마을유승한내들 905동 14층 1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 "양주2동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 고읍지구내 아파트단지가 주를 이루고 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 15층건물내 14층 1403호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지 등 타일 마감 창호: 샷시 2중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(상세내역은 후첨"내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비(지역난방,열병합) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다소 완경사지대에 지반평탄하게 조성된 유사 사다리형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차선, 북서측 및 남측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

광사동 658 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

해당 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경70090 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주식회사 아이엠캐피탈입니다.

1.2. 소재지 및 물건 현황

본 건은 경기도 양주시 광사동 658번지에 위치한 해동마을유승한내들 905동 14층 1403호에 소재하며, 용도는 아파트입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 333,000,000원입니다.

토지 면적은 54.06㎡ (약 16.35평)이며, 토지 지분 면적은 54.0557㎡입니다.

건물 면적은 84.95㎡ (약 25.69평)이며, 건물 지분 면적은 84.9536㎡입니다.

1.4. 매각 대상

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 양주시 광사동 "양주2동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 고읍지구 내 아파트 단지가 주를 이루며, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 아파트 단지까지 차량으로의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정도 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

북동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측 및 남측으로는 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사 유승종합건설에서 문병기(매매)로 이전되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을5)입니다.

이후 한국주택금융공사, 주식회사 디지비캐피탈, 박준모의 근저당은 모두 말소되었으며, 현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사 아이엠캐피탈(변경 전: 주식회사 디지비캐피탈)로, 채권액은 106,280,909원입니다.

전체 등기부채권 총액은 353,800,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 임대관계가 파악되지 않아 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 아파트 단지는 고읍지구 내에 위치하여 주변에 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다. 또한, 양주2동 행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명은 해동마을 유승한내들입니다.

2009년 10월 30일에 사용승인된 아파트로, 총 8개 동, 470세대로 구성되어 있습니다.

본 건은 15층 건물 중 14층에 위치하며, 최고층은 15층입니다.

주차는 총 581대가 가능하며, 이 중 지하 자동 주차 대수는 502대, 지상 자동 주차 대수는 79대입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소가 있습니다. 인근에 공원과 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에는 광사초등학교(A 등급, 경기 상위 41%), 덕현중학교(A 등급, 경기 상위 39%), 덕현고등학교(C 등급, 경기 상위 90%)가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 따라 부동산 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구))으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

해동마을유승한내들 아파트는 양주2동 행정복지센터 인근에 위치한 아파트로, 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가 대비 적정 수준으로 보이나, 등기부상 '지상권'의 존재 가능성과 임대관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요를 갖춘 아파트 단지로, 일반적인 재개발 또는 신축 아파트 투자 대비 리스크가 상대적으로 낮습니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 발전 가능성에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지하철역과의 직접적인 접근성은 부족하나, 광역버스 이용이 용이하여 서울 등 수도권 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 333,000,000원이나, 최근 실거래가는 2026년 3월 및 6월에 315,000,000원에서 316,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다. 잠재적 리스크 요인(지상권, 임대관계 미상)을 고려하여, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 약 320,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.