나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65182 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2 중산마을아파트 305동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘고봉초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 원거리에 지하철 경의중앙선 “일산역” 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 규모 : 지하1층/지상12층 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

아파트(방2, 주방 및 식당, 거실, 욕실, 현관 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 열병합발전에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 아파트 단지 내부도로가 외부공도와 연계되어 있어 이 도로를 통하여 인근지역으로의 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(중산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

물건명: 아파트

사건번호: 고양지원 2025타경65182 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 269,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 72.98㎡ (약 22.07평)

토지지분: 72.982㎡ (약 22.07평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

전용면적: 59.845㎡ (약 18.10평)

1.3. 건물 정보

건물용도: 아파트

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2 중산마을아파트 305동 10층1006호

건축년도: 1995년 (사용승인일: 1995년 11월 29일)

총층수: 지하 1층 ~ 지상 12층 (해당 호수: 10층)

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘고봉초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 진출입이 용이합니다.

원거리에 지하철 경의중앙선 “일산역”이 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 중산3단지일신건영 (중산마을3단지(일신))

총 세대수: 552세대

총 동수: 6동

주차대수: 총 324대 (지상 12대, 지하 23대)

세대당 주차대수: 약 0.58대

승강기: 4대

전기차 충전기: 지하 10대

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전: 최유순 (1995-12-22)

근저당권: 한국주택금융공사 (2008-07-01, 588,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전 (상속): 백용기 외 1명 (2025-05-22)

임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2026-01-12, 360,438,258원)

총 등기부채권액: 588,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 지상권 기재란만 존재하며 구체적 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

주의사항: 임대관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 명도 진행 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 6월 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 5일: 5층, 260,000,000원

- 2026년 6월 8일: 4층, 240,000,000원

- 2026년 6월 12일: 9층, 253,000,000원

4.2. 감정가 대비 분석

감정가: 269,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 251,000,000원 (240M + 253M + 260M) / 3

해당 물건(10층)의 시세는 9층 거래가(253M) 및 5층 거래가(260M)를 고려할 때 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 판단됩니다.

감정가는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되었습니다.

4.3. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 물건의 층수(10층)를 고려할 때, 감정가와 최근 거래가 사이에서 합리적인 가격으로 입찰할 수 있습니다.

보증금 인수 금액이 없어 명도 관련 리스크가 적은 점을 감안합니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트벽식조로 이루어져 있으며, 지하 1층, 지상 12층 규모입니다.

내부 설비로는 위생 및 급·배수설비, 열병합발전에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 부대시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차 공간은 세대당 약 0.58대로 다소 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 연식

1995년 준공된 건물로, 건축된 지 약 31년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 적용

6.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. (Google 검색 결과 바탕)

6.4. 기타 유의사항

임대관계 미상으로 인한 명도 관련 사항은 별도 확인 필요합니다. (다만, 인수 보증금 0원)

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 편리한 교통을 제공합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 신축 아파트 대비 낮은 가격: 준신축급 아파트에 비해 감정가 및 예상 입찰가가 낮아 시세차익 또는 실거주 목적 투자 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 아파트로, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 건물 연식이 30년 이상 경과한 점은 단점으로 볼 수 있으나, 권리관계가 명확하고 인수되는 부채가 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰을 통해 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.