나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70116 [1] 경기도 연천군 미산면 아미리 136 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 미산면 아미리 소재 "아미2리마을회관" 동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행횟수 등으로 보아 대중 교통이용편의도는 불편시됨.

형태 및 이용상태

석축을 쌓아 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 토지로서, 나지 및 일부법면 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리형), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한 지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임16m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

물건번호: 의정부지방법원 2026타경70116 (1)

소재지: 경기도 연천군 미산면 아미리 136

용도: 전 (밭)

감정가: 346,572,000원

토지면적: 3209.00㎡ (약 970.7평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOO

2.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 미반환)

공동담보 물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 미산면 아미리 소재 "아미2리마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

3.3. 토지 현황

본건 토지는 석축을 쌓아 자체 지반을 대체로 등고평탄하게 조성하였으며, 현재 나지 및 일부 법면으로 이용 중입니다.

북서측으로는 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리형)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전 축종 제한 지역), 제한보호구역(군사기지 및 군사 시설 보호법), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 영농여건불리농지로 분류됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

총 296,400,000원의 채권이 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 천현농업협동조합의 근저당권(채권액 236,400,000원)으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부요약 상으로는 2023년 4월 12일자 천현농업협동조합의 지상권설정(을14)이 '말소'로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차 보증금은 없으며(0원), 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

대규모 상업시설이나 산업단지가 인접해 있지 않아, 주변은 전형적인 농촌의 한적한 분위기를 띱니다.

본건의 지정 용도가 '전'이며, 계획관리지역 내 위치하나, 가축사육 제한, 군사보호구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치 제한 등의 다양한 용도 제한이 있어 상업적 또는 공업적 개발보다는 농업적 활용 또는 전원생활 목적에 적합한 입지입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

아미2리마을회관이 인근에 위치합니다.

대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때, 차량을 이용한 생활권 형성이 필수적입니다.

가까운 읍면 소재지로 이동 시 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수 제출

가장 중요한 리스크 요인으로, 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다.

이를 제출하지 못할 경우, 낙찰 무효 처리와 함께 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 사전 준비 및 제출 여부 확인이 매우 중요합니다.

7.2. 다양한 토지이용 제한

계획관리지역임에도 불구하고, 가축사육 제한, 군사보호구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치 제한 등 다수의 법적 제한이 복합적으로 작용합니다.

이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7.3. 영농여건불리농지

본건이 '영농여건불리농지'로 분류되어 있어, 일반적인 농업 생산성이 낮거나 경작에 어려움이 있을 수 있습니다.

7.4. 대중교통 불편

차량 접근은 가능하나, 대중교통망이 발달하지 않아 접근성 측면에서 아쉬움이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 미산면 소재의 전(밭)으로, 감정가는 3억 4천만원대입니다.

넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, '농지취득자격증명' 필수 제출이라는 명확한 취득 조건과 더불어, 가축사육 제한, 군사보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 신중한 접근이 요구됩니다.

말소되지 않는 권리는 등기부상 말소된 것으로 확인되나, 물건명세서 상 언급된 지상권 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 파악되지 않으며 인수할 보증금은 없습니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역으로, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 넓은 토지 면적

3209㎡(약 970.7평)의 넓은 토지 면적은 잠재적인 가치를 제공합니다.

9.2. 명확한 권리 관계 (대부분 소멸)

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리상 복잡성이 적습니다. (다만, 지상권 관련 추가 확인 필요)

9.3. 농지 취득 희망자에게 적합

농업에 종사하거나, 농지를 취득하고자 하는 실수요자에게는 적합할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명원 제출이라는 명확한 취득 조건과 다양한 토지이용 제한이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 준비가 필수적입니다.

감정가 346,572,000원을 기준으로, 권리 분석 결과 및 물건의 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

초기 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있으며, 추후 유찰 시 가격 하락폭을 고려하여 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 고려 범위: 240,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.