나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60016 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 670 삼송리슈빌센트럴파크 1511동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '삼송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(원흥역-3호선)이 소 재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2012.12.10) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여, 외부공도로 진출입이 용이 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m~30m) (2013-07-04)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-21)(접합), 가축사육제한구역(20 24-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지 역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2014-04-16)(고양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(삼송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

1.지분매각임
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60016 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 670 삼송리슈빌센트럴파크 1511동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 337,000,000원

토지면적: 55.78㎡ (약 16.88평)

토지지분: 27.89065㎡ (약 8.44평)

건물면적(전용면적): 75.60㎡ (약 22.88평)

건물지분: 37.80075㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '삼송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(원흥역-3호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(고양중학교, 삼송초등학교), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당합니다.

주변 시설: 삼송초등학교, 고양중학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 4일자 주식회사알차대부금융 근저당 (을5)

인수되는 권리: 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (지상권 개요는 확인 필요하나, 명시된 바 없음)

등기부현황:

* 소유권보존: 로덴주택주식회사 (2013.02.06)

* 소유권이전: 최창환 (2013.04.08)

* 소유권이전: 오지연외 1명 (2020.09.03, 매매)

* 근저당: 주식회사알차대부금융 (2021.05.04, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사알차대부금융 (2022.04.27)

* 임의경매개시결정: 주식회사유아이크레디트대부 (2026.01.08, 2026타경60016)

총 채권액: 442,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 4일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 삼송리슈빌센트럴파크는 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 대규모 아파트 단지입니다.

주변은 유사한 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 구성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

지하철 3호선 원흥역이 인근에 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

아파트 건물은 철근콘크리트 구조로, 2012년 12월 10일 사용승인되었습니다.

5. 생활정보

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

교통: 지하철 3호선 원흥역 도보 이동 가능 거리, 인근 버스정류장 다수

교육: 삼송초등학교, 고양중학교 등

주거 편의: 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

면적 정보:

* 건물 전용면적: 75.60㎡ (약 22.88평)

* 아파트 단지 전체 총 면적: 112029.16㎡

* 아파트 단지 전체 세대수: 1024세대

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 아파트 전체 소유권이 아닌 지분(약 50%)만 매각되므로, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵고 타 공유자와의 협의가 필수적입니다.

공유자 우선매수 신고: 경매 진행 시, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한해 행사 가능)

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 절차 및 향후 점유 관계에서 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 법적 검토가 필요합니다.

폐기물매립시설 설치제한지역: 한강수계 상수원 수질보전 특별대책지역 내에 위치하여, 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 삼송리슈빌센트럴파크 아파트의 1511동 2층 202호 지분(약 50%) 매각 건입니다. 교통, 생활 편의시설 이용 등 입지 조건은 양호한 편이나, 지분 매각으로 인한 공유물 분할 문제, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 편리한 교통망(지하철 3호선 원흥역 인접)을 갖춘 대단지 아파트의 지분입니다.

최근 거래된 유사 면적의 아파트 매매가는 약 7억 5천만원 수준이며, 본건의 감정가(3억 3천 7백만원)는 전체 시세 대비 약 50% 지분 가치(약 3억 7천만원 추정)보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 등 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소들이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 유사 면적(전용 85㎡ 내외)의 전체 매매가는 약 7억 5천만원 내외로 파악됩니다.

본건은 전체 지분의 약 50%를 매각 대상으로 하므로, 지분 시가는 약 3억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

따라서 감정가는 50% 지분 시가보다 낮게 책정되어 있습니다.

하지만, 지분 매각의 특성, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 신고 등의 리스크를 감안할 때, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정에서 제외됩니다.

이에, 감정가 337,000,000원을 기준으로 하되, 리스크 요인을 충분히 고려하여 전략적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 337,000,000원 (감정가)

*중요 참고사항*: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 과정에서는 법원 현황, 현장 조사 결과, 법률 전문가의 자문 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 공유자 우선매수 신고 여부 및 명도 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.