나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60076 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 29 문촌마을아파트 406동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산서구 주엽동 소재 "문촌초등학교" 북동측 인근에 위치하는 문촌마을아파트 제406동 202호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '주엽역'이 소재하여 대중교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 중 2층 202호로서, 외벽:페인팅 등 마감, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샷시 창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2024-11-22) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(오마중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(오마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-01-21)(문촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2026-01-21)(문촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60076 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 29 문촌마을아파트 406동 2층202호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 72.44㎡

토지지분: 72.445㎡

건물면적: 130.38㎡ (약 39.4평)

1.3. 감정가

감정가: 670,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 일산서구 주엽동 소재 "문촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '주엽역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 생활편의시설

아파트 단지 주변에 근린생활시설 및 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 교육시설

문촌초등학교, 오마초등학교, 오마중학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리 관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2010년 2월 5일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(금3,060,000,000원)으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 실질적인 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 별도의 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주엽역 역세권으로 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지로 구성된 조용한 주거 지역이며, 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 문촌마을4단지삼익

사용승인일: 1994년 4월 25일 (준공 32년차)

총 동수: 10동

총 세대수: 540세대

주차대수: 총 382대 (지상 12대, 지하 25대)

건물 최고층: 25층

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 또는 개발 행위 시 제한을 받을 수 있습니다. (2024년 11월 22일 지정)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

1994년 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 조사 결과, 물건 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 주엽역 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 그러나 개발행위허가제한구역 지정, 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 상승 여력이 존재할 수 있으나, 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 주엽역 역세권의 편리한 교통 환경

* 초, 중학교 인접 등 우수한 교육 환경

* 주변 생활 편의시설 풍부

* 안정적인 주거 지역 내 대단지 아파트

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월~6월 거래된 문촌마을4단지삼익 아파트의 면적별 실거래가는 다음과 같습니다.

* 전용 100.84㎡ (약 30.5평): 620,000,000원 ~ 648,000,000원

* 전용 189.66㎡ (약 57.4평): 860,000,000원

본 물건은 전용면적 130.38㎡ (약 39.4평)으로, 위 최근 거래 시세 및 면적별 가격 분포를 고려할 때, 약 700,000,000원 ~ 750,000,000원 수준의 시장 가치를 형성할 것으로 예상됩니다.

최근 전월세 거래 사례를 보면, 전용 100.84㎡ 기준으로 보증금 2,500만원 ~ 9,000만원, 월세 100만원 ~ 130만원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 670,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 물건의 시장 가치는 감정가보다 다소 높게 형성될 수 있습니다.

개발행위허가제한구역 등의 특수성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준인 670,000,000원 ~ 700,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.