나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60101 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 636 삼성벨라지오빌 105동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 단독두택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브및경사지붕 4층 건물 내 2층 202호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세 대주택,아파트)로사용되는토지), [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로( 도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박정인)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.2.13.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60101 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 636 삼성벨라지오빌 105동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

* 건물면적: 45.42㎡ (약 13.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 자연림 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 등기부상의 말소기준권리는 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다.

* 등기부상 주택임차권(박정인, 130,000,000원)이 존재하였으나, '말소'로 기재되어 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 이에 따라 낙찰자는 별도의 임차보증금을 인수하지 않으므로 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 채권 총액은 130,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하나, 인근에 소규모 공장 및 창고가 혼재하여 일반적인 도심 상권과는 다소 차이가 있습니다.

* 주요 수요층은 해당 지역 거주민 및 인근 직장인으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 노선버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 벽제초등학교가 본 건 서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박정인)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.2.13.자 인수조건변경확약서를 제출함에 따라 임차보증금 미인수가 예상됩니다. 그러나 임차인과의 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 외에 소규모 공장 및 창고, 자연림 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 인근에 공장, 창고 등의 시설로 인한 소음, 분진 등의 민원 발생 가능성 및 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 임차인의 대항력 포기 및 인수 조건 변경 확약으로 인해 낙찰자가 추가적인 임차보증금을 부담하지 않아도 되는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 다세대주택으로서 면적은 비교적 작지만, 입지 및 주변 환경은 주거용으로 무난한 편입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하나, 임차인 관련 서류의 철저한 검토와 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 미인수: 낙찰자가 부담해야 할 별도의 보증금 부담이 없어 자금 계획 수립이 용이합니다.

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사와의 조건 변경으로 권리관계가 보다 명확해졌습니다.

* 시장 시세 대비 감정가: 시장 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 낙찰가 산정 시 수익성 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 110,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례(2026년 1월~5월)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(54.88㎡~57.43㎡)의 인근 다세대주택은 100,000,000원에서 108,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 특히, 전용면적 57.43㎡가 108,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 면적당 가격을 역산하면 약 1,880,000원/㎡ 수준입니다.

* 이를 본 건의 전용면적 45.42㎡에 적용 시 약 85,364,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 감정가(110,000,000원) 대비 추정 시세가 낮게 형성된 점과 임차보증금 미인수라는 장점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.