나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70098 [1] 경기도 포천시 선단동 405 라온스테이 102동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 포천시 선단동 소재 '대진대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽: 돌붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 하이새시 마감 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택, 단지형다세대)로 이용중임. (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제4구 역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설 치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시 공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경70098 (1) 사건의 경기도 포천시 선단동 405 라온스테이 102동 2층 202호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70098 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 405 라온스테이 102동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물면적 (전용면적): 35.91㎡ (약 10.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축년도: 2017년 (2017년 2월 7일 사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동에 위치하며, '대진대학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부현황:

* 2020년 2월 24일 인천수산업협동조합의 근저당(96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 주식회사 달솔, 주식회사 프래스코, 오케이저축은행, 교보생명보험주식회사 등의 가압류 및 본 경매개시결정 채권(인천수산업협동조합)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 이는 낙찰자가 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 해당 물건은 임차인 현황 상 '임대 미상'으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 중인 임차인이 있거나 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 '지상권'은 권리 분석 결과 해당 사항 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

주변 건물: 본건은 2017년 2월 사용승인된 '라온스테이' 아파트 단지 내 102동 2층에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 2층입니다.

인근 시세 (제공된 JSON 정보 기반):

* 최근 2026년 6월, 인근 '삼성홈타운' 67.185㎡(약 20.3평)가 13,000만원에 거래되었습니다 (약 193.5만원/㎡).

* 최근 2026년 7월, 인근 '선단빌리지' 71.39㎡(약 21.6평)가 12,000만원에 거래되었습니다 (약 168.1만원/㎡).

* 최근 2026년 7월, 인근 '선단쉐르빌' 62.5938㎡(약 18.9평)가 13,300만원에 거래되었습니다 (약 212.5만원/㎡).

시세 분석:

* 본건은 35.91㎡(약 10.86평)로, 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례보다 전용면적이 작습니다.

* 일반적으로 소형 평형의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

* 제공된 JSON의 비교 사례들은 '라온스테이' 단지가 아닌 인근의 다른 다세대 주택 단지들이므로, 동일 단지 내 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 감정가(102,000,000원) 대비 주변 시세(비교 사례로 추정 시 약 8천만원 내외) 간의 차이가 다소 존재합니다. 이는 감정가가 보수적으로 평가되었거나, 비교 사례와의 차이(건축 연도, 용도, 관리 상태 등) 때문일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 대진대학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비를 갖추고 있습니다. (방 2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성)

1.6. 잠재적 리스크

임대차 정보 불확실성: '임대 미상' 표기로 인해 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 명도 리스크가 존재합니다. 보증금 합계가 0원이라도 잔금 납부 후 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세 간의 격차: 제공된 주변 시세 분석 결과, 본건 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 예상보다 낮은 가격에 낙찰받지 못할 위험이 존재합니다.

혐오시설 확인: 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 포천시 지역에서 쓰레기 소각장 증설 관련 이슈가 일부 보도된 바 있으므로, 최종적인 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 포천시 선단동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 시설(대진대학교) 및 주거 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 '클린 물건'이라는 장점이 있습니다.

하지만 '임대 미상'이라는 명도 리스크와 감정가 대비 시세와의 괴리는 신중한 투자 결정을 요구합니다.

주변 시세에 대한 면밀한 추가 분석과 함께, 명도 가능성 및 예상되는 명도 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

클린 물건: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

소형 평형: 10.86평의 소형 면적으로, 1인 가구 중심의 임대 수익 창출 또는 소액 투자 관점에서 접근 가능합니다.

입지 조건: 대학교 및 편의시설 인근으로, 꾸준한 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 예상 적정 시세는 약 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

'임대 미상'으로 인한 명도 리스크와 감정가 대비 시세의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 92,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 90% 수준으로, 시장 상황과 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.