나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5066 [1] 경기도 동두천시 생연동 532-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '삼익빌라 가동(통칭)' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로 주거용건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로, 본건 남측으로 노폭 약 8 미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5066 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 532-2, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 67,000,000원

물건종별: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.76㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.76㎡ (약 9.31평)

건물면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

건물지분: 48.48㎡ (약 14.67평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 삼익빌라

해당 층: 3층

총 층수: 4층

사용승인일: 1995년 05월 24일

건축물 주용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '삼익빌라 가동(통칭)' 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 갑1 (1995.06.26): 소유권 이전 (오문철)

* 을1 (2006.09.22): 주택임차권 (이금단, 보증금 21,000,000원, 인수) - 전입 2004.08.30, 확정 2004.08.27

* 갑4 (2013.05.31): 압류 (동두천시) - 말소기준권리

* 갑5 (2025.12.26): 소유권 이전 (오문효외 2명, 상속)

* 갑6 (2026.01.14): 강제경매 (이금단, 21,700,000원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이금단

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004-08-30

* 확정일자: 2004-08-27

* 배당신고일자: 2006-09-22

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을1 임차권으로 등재되어 있으며, 매수인이 인수해야 하는 보증금입니다.

* 임차인: 조이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

을1 임차권 (이금단): 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 인수되는 보증금은 21,000,000원입니다.

3.4. 말소기준권리

동두천시의 압류 등기 (갑4, 2013.05.31 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하여 지역 커뮤니티 형성 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재력

주거용 부동산으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 가능합니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

5.2. 교육환경

반경 내 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이금단 씨의 보증금 21,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용 증가로 이어집니다.

6.2. 건물 노후화

1995년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 생연동에 소재한 다세대주택으로, 48.48㎡(약 14.67평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거지와 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리 분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인 이금단 씨의 존재이며, 이 임차인의 보증금 21,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위인 이 임차인의 권리가 인수 조건으로 명시되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 선순위 임차인 보증금 인수 조건을 감안한 저가 매수 기회.

* 안정적인 주거 수요가 있는 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

감정가는 67,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인 이금단 씨의 보증금 21,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 최종 취득 비용은 '입찰가 + 21,000,000원'이 됩니다.

최근 실거래 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 9일, 생연동 363-2번지 대원빌라(연립), 49.98㎡, 2층 매매가 4,400만원

* 2026년 7월 6일, 생연동 225-25번지 월드아트빌(다세대), 35.01㎡, 3층 매매가 6,970만원

* 2026년 7월 3일, 생연동 807-31번지 한양주택(연립), 80.98㎡, 3층 매매가 8,500만원

본건(48.48㎡, 1995년식)의 면적과 연식을 고려할 때, 가장 유사한 대원빌라(49.98㎡, 연식은 본건과 비슷하거나 약간 최신)의 4,400만원을 하한선으로, 월드아트빌(35.01㎡, 신축)의 6,970만원을 상한선으로 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 6,700만원은 최근 실거래가 대비 다소 높을 수 있습니다.

임차인 보증금 21,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하여, 입찰가는 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 실질적인 취득 총액이 시장가 대비 합리적인 수준이 되도록 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 5,000만원 ~ 5,500만원 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 5,500만원으로 낙찰될 경우, 총 취득 비용은 약 7,600만원 (5,500만원 + 21,000,000원)이 됩니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 자료를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사, 명도 비용, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.