나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10075 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 54 현대아파트 107동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '선덕중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일: 1990.10.19) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '아파트'로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '부정형'의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측, 북측, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 도봉구 쌍문동 54 현대아파트 107동 5층 501호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10075 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 54 현대아파트 107동 5층 501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 548,000,000원

* 토지면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

* 토지지분: 39.31499460625674㎡ (약 11.89평)

* 건물면적 (전용면적): 84.66㎡ (약 25.61평)

* 건물면적 (분양면적, 추정): 약 101.95㎡ (약 30.80평)

* 해당 동(107동)의 총 면적(8768.11㎡)을 해당 동의 세대수(86세대)로 나눈 평균 면적을 분양 면적으로 추정함.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 해당사항 없음

* 특수물건정보: 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '선덕중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 필지는 서측, 북측, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와, 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역(최종 확인은 관할 교육청 확인 필요)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 한정 용도: 아파트)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권 (접수일자: 2009-08-14, 채권액: 167,500,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 이는 후순위 근저당권, 가압류, 임의경매 등입니다.

* 근저당권 (을20, 비엔케이캐피탈주식회사, 2022-07-26)

* 가압류 (갑5, 신한카드주식회사, 2025-08-06)

* 임의경매 (갑6, 한국스탠다드차타드은행, 2026-01-15)

* 임의경매 (갑7, 비엔케이캐피탈, 2026-02-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, "지상권개요:"라고 명시되어 있으나 구체적인 지상권의 설정 내용이나 존속 여부는 확인되지 않습니다. 본 건과 관련하여 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

* 임차인 현황:

* 해당 물건에 등기부상 임차인이 존재하지 않으며, "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 비록 인수되는 보증금은 없으나, 실제 거주자가 확인될 경우 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본 건이 속한 현대아파트 단지 주변으로는 다른 아파트 단지들과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 선덕중학교, 쌍문초등학교, 서울외국어고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등은 도보 거리보다는 차량 이동을 통해 이용하는 것이 편리할 것으로 보입니다. 단지 주변으로 소규모 상점 및 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 공원/녹지: 쌍문근린공원, 둘리뮤지엄 등이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변 반경 1km 이내에 법적 또는 사회적으로 문제가 될 만한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 교정 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 제5층 제501호이며, 사용승인일은 1990년 10월 19일입니다.

* 난방방식: 도시가스 개별난방 방식입니다.

* 주차: 총 주차 대수는 277대로, 지상 12대, 지하 25대가 가능합니다. (세대당 약 0.35대)

* 아파트 정보:

* 아파트명: 쌍문현대1차

* 관리사무소 연락처: 02-902-2628

* 동수: 8개동

* 세대수: 783세대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 동일 부동산에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있습니다. 이는 채권 관계가 복잡하거나 경매 절차가 지연될 가능성을 시사하므로, 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 미확인 점유자 가능성: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등기부상 나타나지 않는 실거주자가 존재할 수 있습니다. 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연식: 1990년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과하였으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 노후 시설로 인한 유지보수 비용 증가 가능성도 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게 토지거래허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 법규 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 아파트로, 역세권은 아니지만 준수한 교통 여건과 학군, 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 1990년에 건축된 아파트로 연식이 있으나, 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사한 단지 내 다른 거래 사례와 유사하게 형성되어 있어 시세 반영이 잘 이루어진 것으로 판단됩니다. 중복사건이라는 점과 미상 임대차 관계의 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 도봉구 쌍문동 지역은 비교적 안정적인 주거 지역으로, 주변 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자들에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 시세: 최근 실거래가(2026년 7월, 84.66㎡ 기준 5억 4,500만원)와 감정가(5억 4,800만원)가 유사하여 시장 가치 대비 급격한 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.

* 명도 리스크 관리: 임차인 현황이 미상이므로, 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 중요합니다. 명도 리스크만 잘 관리된다면 안정적인 투자 상품이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 548,000,000원입니다. 최근 동일 면적(84.66㎡)의 실거래가(2026년 7월 16일, 545,000,000원)를 고려할 때, 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있다고 판단됩니다. 중복사건으로 인한 복잡성이나 미상 임대차 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가 수준 또는 소폭의 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 550,000,000원

* 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 본 예상 입찰가는 최근 시세, 감정가, 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려한 의견이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.