나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3070 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 대영고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트 등 대단지의 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 신풍역(지하철7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 지하2층/지상17층 레전드힐스 건물 내 제1층 제105호, 제106호, 제107호로 외벽 : 석재 붙임 마감 내벽 : 내부 인테리어 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

105호~107호 각 호수는 근린생활시설(COWAY)로 이용 중이며, 105호 106호는 외부관찰시 벽체구분 없이 상가로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 사다리형 토지로, 현황 도시형생활주택-아파트(원룸형), 근린생활시설, 운동시설 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 25M, 남측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신길동 261-22, 254-28, 254-29 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-1, 261-4 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-9, 261-24, 262-62, 262-64, 262-65, 262-66, 262-79 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 신길동 261-23 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2013.11.12. 기준 건축과-27657(2013.11.12.)호에 의거 전유부 분할(101호 -> 101호, 102호, 103호 / 102호 -> 104호,105호 / 103호 ->106호,107호)되었으며, 집합건축물대장 ‘건축물현황도’상 1층의 호별배치도 및 각 호의 내부구조도는 전유부 분할 전 도면으로 등재되어 있어 현황과 상이한바, 본 감정평가에서는 현장조사시 외부관찰로 확인된 개략적인 1층 호별배치도 및 내부구조도를 후첨 ‘건물개황도’에 도시하였으며 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 참여자는 경매진행 및 입찰시에 반드시 현장조사를 통하여 재확인 바라며 이에 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3070 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-22 레전드힐스 제1층 제105호

건물명: 레전드힐스

용도: 근린상가

감정가: 528,000,000 원

토지면적: 9.77㎡ (2.96평)

토지지분: 9.7723㎡ (2.96평)

건물면적: 37.67㎡ (11.39평)

건물지분: 37.67㎡ (11.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

서울특별시 영등포구 신길동 소재 대영고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 래미안프레비뉴아파트, 신길센트럴자이아파트 등 대단지의 아파트와 각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본 건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 신풍역(지하철7호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

북측으로 노폭 25M, 남측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020-07-29 접수된 별내새마을금고의 근저당권(금1,440,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 총 등기부채권 금액은 약 1,776,112,106 원입니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서를 재확인하여 최종 권리관계를 확인하시기 바랍니다.

1.2. 4.임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 20,000,000 원

차임: 2,000,000 원

전입일자(사업일자): 2022-10-13

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-04-02

대항력: 없음

상기 임차인은 전입일자 대비 확정일자가 없으며, 배당신고를 하였으나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

1.2. 5.인수 보증금

본 건의 경우, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 서울특별시 영등포구 신길동 대영고등학교 북동측 인근으로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 아파트 단지 배후수요와 주변 근린생활시설 이용객을 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 현황: 본 건은 근린상가로, 현재 COWAY 서비스센터로 이용 중인 것으로 보입니다. 주변에도 다양한 소매점, 서비스업 등 근린상가들이 입점해 있습니다.

* 유동인구: 인근 대단지 아파트 주민 및 자체 건물 내외의 근린생활시설 이용객을 중심으로 꾸준한 유동인구가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근이 가능합니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 서울특별시 영등포구 신길동 대영고등학교가 소재하며, 본 건과 인접하여 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변으로 초,중,고등학교가 다수 분포합니다.

* 교통 편의: 지하철 7호선 신풍역이 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.공부와의 차이

집합건축물대장상 전유부 분할(101호 -> 101호, 102호, 103호 / 102호 -> 104호,105호 / 103호 ->106호,107호)되었으며, 집합건축물대장 ‘건축물현황도’상 1층의 호별배치도 및 각 호의 내부구조도는 전유부 분할 전 도면으로 등재되어 있어 현황과 상이합니다. 감정평가에서는 현장조사시 외부관찰로 확인된 개략적인 1층 호별배치도 및 내부구조도를 후첨 ‘건물개황도’에 도시하였으며 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여자는 경매진행 및 입찰시에 반드시 현장조사를 통하여 재확인 바라며 이에 유의 바람. 특히 105호와 106호는 외부관찰시 벽체구분 없이 상가로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용되고 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 향후 거래 시 해당 규정을 확인해야 합니다.

1.5. 3.혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 직접 현장 확인을 권장합니다.

1.5. 4.임대 관계 미상

본 건의 임대차 관계는 미상으로 파악되었으나, 현재 유 임차인이 거주 중인 것으로 보입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 레전드힐스 건물 내 근린상가 물건입니다. 역세권 입지와 주변 배후 수요를 바탕으로 기본적인 상권 가치를 지니고 있으며, 대단지 아파트 단지와 교육 시설이 인접하여 주거 및 상업 환경이 비교적 양호한 편입니다. 등기부상 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 도면과 현황이 상이한 점, 복잡한 토지이용 계획 및 다양한 법적 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악과 잠재적 가치 분석이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 신풍역 인근으로 교통이 편리하여 접근성이 우수합니다.

* 배후 수요: 주변 대단지 아파트 단지와 풍부한 유동인구는 상가로서의 안정적인 수요 기반을 제공합니다.

* 권리 분석상 깨끗함: 말소기준권리 하부에 모든 권리가 정리되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 복합 용도 건물: 건물 자체는 도시형 생활주택, 근린생활시설, 운동시설 등이 혼합된 복합 용도로 다양한 이용 가능성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 528,000,000 원으로 시작합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인이나, 공부와의 차이, 복잡한 토지이용계획 등 리스크 요인도 존재합니다.

상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

잠재적 리스크와 시세 등을 감안하여, 감정가 대비 약 [추후 현장 조사 및 시세 분석 후 구체적 입찰가 제시] 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. (본 제시가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.