나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10085 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하1층 비110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 동선동1가 지하철4호선 "성신여대입구역" 동측 인근에 위치하며 주위는 상업 및 업무용빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역 및 경전철역 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층,지상11층 건물로서 ("집합건축물대장" 상에 사용승인일은 2010,06,25 일임), 외벽 : 석재 붙임 등. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

대상물건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 대상건물 전면(남동측) 중앙출입구 우측에 "설맥" 표시되어 있으나, "출입문"은 잠겨있고 영업은 중단된 상태로 보임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 부정형으로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 문회시설의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 토지는 5각형으로 남서측으로 노폭 약 8m의 동소문로24길과 북서측, 북측, 동측, 남동측으로(노폭 약6m) 아스팔트 포장도로에 각 접함

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심,자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건의 확인조사시 이헤관계인 등 부재로 내부구조 확인이 불가하였으며, 관할 성북구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 제지하1층 비110호의‘건축물현황도'를 기준하여 평가사례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매진행시 참고하시고, 경매참여 시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10085 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하1층 비110호

* 건물명: 코아루센타시아

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 1,714,000,000원

* 토지면적: 11.61㎡ (약 3.51평)

* 토지지분: 11.61㎡ (약 3.51평)

* 건물면적: 51.96㎡ (약 15.72평)

* 건물지분: 51.96㎡ (약 15.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOO

* 사용승인일: 2010년 06월 25일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상11층 건물

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 동선동1가, 지하철 4호선 "성신여대입구역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 상업 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건지 서측으로 노폭 약 8m의 도로(동소문로24길)와 북서측, 북측, 동측, 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 13일 접수된 서울원예농업협동조합의 근저당권(을10, 금1,920,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 해당 경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 압류 등)가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,995,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 성신여대입구역 인근의 활성화된 상업 및 업무 밀집 지역에 속합니다.

* 현재 상태: 대상 물건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 "설맥" 간판만 보이고 출입문이 잠겨있어 영업이 중단된 상태로 확인됩니다.

* 배후 수요: 인근에 오피스텔, 주거 시설 및 대학가(성신여자대학교)가 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 성신여대입구역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 검토: 성신여대입구역 인근은 다수의 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 밀집된 번화한 지역으로, 일상생활 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지와 인접한 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 영업 중단 상태: 현재 영업이 중단된 상태로, 재개장을 위한 시설 보수 및 마케팅 비용, 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가했습니다. 집합건축물대장상 현황도와 실제가 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경매 진행 및 향후 자금 회수 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합의견

본 물건은 성신여대입구역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가로, 상권 활성화 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다. 권리 관계는 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 현재 영업 중단 상태이며 내부 확인이 불가하여 재개장 및 정상화에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항과 높은 채권 총액을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 탁월한 입지: 서울 지하철 4호선 성신여대입구역 초역세권으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리상 하자 없음: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 상권 회복 잠재력: 영업 중단 상태 해소 및 상권 활성화 시 임대 수익 증대 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 비교적 작은 면적으로 초기 투자 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상입찰가 고려사항

감정가는 1,714,000,000원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크, 현재의 영업 중단 상태, 향후 재개장 및 운영 계획, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 내부 확인 불가 사항과 토지 이용 계획상 제한 사항을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 성향과 목표 수익률에 맞춰 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다. '인수 보증금'은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.