나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3240 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 각종 업무시설등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 노선버스 정류장, 남측으로 지하철 5호선 발산역 및 북측으로 지하철 9호선 양천향교역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제3층 제303호로서 (사용승인일 : 2015.3.26) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 마감 등임.

이용상태

주거용 오피스텔(거실, 주방, 욕실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 35m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 793-4 :도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3240 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793-4 엘리안 3층 303호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용)

* 건물 명칭: 엘리안

* 건축년도: 2015년 3월 26일

* 감정가: 134,000,000원 (1억 3천 4백만원)

* 토지면적: 7.63㎡ (약 2.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.23㎡ (약 6.72평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 793-4번지, 엘리안 오피스텔 3층 303호

* 주변 환경: 지하철 5호선 발산역 북측 인근, 9호선 양천향교역 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 및 각종 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측 약 35m, 서측 약 10m 폭의 도로에 접해 있습니다. 지하철 5호선 발산역과 9호선 양천향교역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 을구 5번)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (단, 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 본건에는 지상권이 존재하지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박정민)

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 4월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박정민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 마곡지구 개발에 따라 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 신흥 상업 및 업무 지구로서 성장 잠재력이 높습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 12월 27일: 7층, 22.23㎡, 13,400만원

* 2026년 3월 9일: 6층, 20.85㎡, 13,050만원

* 2026년 5월 4일: 2층, 22.23㎡, 12,000만원

* 분석: 최근 22.23㎡ 기준 실거래가는 1.2억원에서 1.34억원 수준을 보이고 있습니다. 2층 거래가 1.2억원으로 낮게 형성된 점을 감안하면, 층수 및 향에 따라 가격 편차가 존재합니다. 현재 감정가는 1.34억원으로, 최근 고가 거래와 동일한 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역과 9호선 양천향교역을 모두 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. (구체적인 시설 정보는 제공되지 않음)

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 1~2인 가구의 주거 및 업무용으로 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 명도: 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 절차 진행이 필요합니다. 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 조건이 있으므로 인수 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 거주 목적 등 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 용도 외 사용: 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 등에 따른 행정 절차 또는 제약이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공항 관련 보호지구: 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어, 건축 또는 이용에 있어 항공 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 경우 시세차익보다는 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 현황 용도와의 차이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력: 마곡지구는 서울의 핵심 첨단 산업단지로 조성되고 있으며, 관련 기업 입주 및 인구 유입 증가로 인한 지속적인 가치 상승이 예상됩니다.

* 편리한 교통망: 발산역과 양천향교역 접근성이 양호하여 출퇴근이 편리합니다.

* 소형 면적: 22.23㎡의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자 및 임대 투자자에게 꾸준한 수요가 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 22.23㎡ 면적의 실거래가는 2025년 12월 13,400만원, 2026년 3월 13,050만원, 2026년 5월 12,000만원 (2층)입니다. 감정가는 13,400만원입니다.

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 현황 용도와 공부상 용도가 상이한 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 하단부인 1억 2천 5백만원에서 1억 3천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

가장 적정한 입찰가 범위는 125,000,000원 ~ 131,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.