나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3191 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울양강중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 신정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층건내 6층 601호로서 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 완경사지로 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중앙로와 접하고 있으며, 북서측으로 로폭 3~4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축가능하나별도협의요함, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건의 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제601호입니다. 건축물대장상 주소는 서울특별시 양천구 중앙로 333 (신월동)입니다.

1.2. 건물 정보

건물은 오피스텔로, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물 중 6층 601호에 해당합니다. 건물 면적은 29.60㎡ (약 8.95평)이며, 건축물대장상 주용도는 업무시설이나 공동주택으로도 이용 가능합니다. 건물 사용승인일은 2020년 06월 17일입니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지 면적은 14.00㎡ (약 4.23평)이며, 토지 제시외면적은 없습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당합니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3191 (1)입니다. 본건의 감정가는 239,000,000원이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울양강중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 신정역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난하다고 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준 권리 포함)

* 소유권보존 등기: 2020년 06월 24일

* 공유자전원지분전부이전 등기: 2020년 08월 31일 (권리자: 허은미)

* 말소기준 권리: 가압류 등기 (2023년 06월 02일, 채권자: 주택도시보증공사, 금액: 850,000,000원)

* 압류 등기: 2023년 06월 13일 (채권자: 남부천세무서장)

* 강제경매개시결정 등기: 2026년 01월 15일 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 241,500,000원)

* 주택임차권 등기: 2024년 09월 03일 (권리자: 이보람, 금액: 241,500,000원) - 말소 예정

본건의 총 등기부채권액은 1,091,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이보람)

* 보증금: 241,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 28일

* 확정일자: 2020년 07월 16일

* 배당신고일자: 2024년 09월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 특별매각조건에 따라, 매수인은 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다. 임차인 이 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, "별도등기"와 관련된 토지 을구 1번 지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 해당 지상권의 구체적인 개요는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서울 양천구 신월동에 위치하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다. 신정역을 중심으로 한 지역으로, 오피스텔 및 도시형생활주택이 다수 분포하는 지역입니다. 다만, 해당 지역의 최근 오피스텔 공급 현황, 공실률, 임대료 추이 등 보다 상세한 상권 분석을 통해 실질적인 임대수익률을 예측해야 합니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에 서울양강중학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 지하철 5호선 신정역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 토지에 설정된 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 존속 기간, 지료, 이용 범위 등을 상세히 확인하여 실제 재산권 행사에 제약이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 관련 복잡한 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별매각조건은 매수인에게 보증금 미반환채무를 인수시키지 않는다는 내용을 포함하지만, 명확한 법적 해석 및 절차 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 본 건 토지는 특정 기간 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. (예: 2025.8.26.~ 2026.8.25., 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 이에 따라 토지 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 건축 관련 협의 사항을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 오피스텔로, 지하철역과의 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 그러나 말소되지 않는 지상권 인수 부담, HUG 관련 특수 조건, 토지거래허가구역 지정 등 여러 복합적인 권리 및 법적 관계가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 채권 총액이 감정가를 현저히 상회하고 있어 유찰 가능성이 있으나, 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 신정역을 이용할 수 있는 역세권 입지로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 만약 지상권의 부담이 미미하고 HUG 조건이 명확히 이행된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

건물 면적 29.60㎡ (약 8.95평), 토지 면적 14.00㎡ (약 4.23평)입니다.

임차인의 대항력은 없으며, HUG와의 특별매각조건에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, '인수 보증금'은 0원입니다.

다만, 말소되지 않는 지상권 인수 부담과 HUG 관련 조건의 불확실성을 감안할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 면적의 매물 시세를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 특수한 권리관계(지상권 인수)를 고려하면 더 낮은 가격대를 고려해야 할 수도 있습니다.

예를 들어, 감정가 239,000,000원의 70%인 약 167,300,000원에서 80%인 약 191,200,000원 범위를 초기 검토 구간으로 삼을 수 있습니다. 하지만 이는 추정치일 뿐이며, 인수되는 지상권의 가치, HUG와의 협의 결과, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 1회 이상 유찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.