나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50057 [1] 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이초등학교"서측 인근에 위치(오금로11길 37) 하며, 주변은 상업용빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근으로 간선도로 및 지하철역(몽촌토성역), 버스정류장 다수가 소재하여 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 업무시설 근린생활시설 내 개별호수로서, (사용승인일자: 2017.06.23) 외벽: 인조대리석 붙임, 타일붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 "오피스텔"(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화탐지설비, 지하주차장, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로 부정형 평지이며, 현황 "업무시설, 근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로 및 남서측과 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 방이동 43 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-12-07)(접합), 도로(2022-06-30)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)). (2) 방이동 43-1: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-12-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)). (3) 방이동 43-8: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2022-06-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50057 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 5층509호

* 용도: 오피스텔

* 감정평가액: 175,000,000원

* 토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

* 건물면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

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1.2. 건물 정보

* 건축물명: 대명벨리온

* 사용승인일자: 2017년 6월 23일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 17층

* 해당 층수: 5층

* 호수: 509호

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 방이동에 위치하며, "방이초등학교" 서측 인근(오금로11길 37)에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 상업용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

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2.2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 있습니다.

* 지하철 9호선 몽촌토성역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

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2.3. 도로

* 본건의 남동측으로는 노폭 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 남서측 및 북서측으로는 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 경매 개요

* 본 물건은 서울동부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 채권자는 한OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 10월 25일자 기흥세무서장의 압류입니다.

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3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인으로 신예리 씨가 등기되어 있습니다.

* 한국주택금융공사가 임차인으로 등기되어 있으나, 실제 임차인은 신예리 씨입니다.

* 보증금은 180,000,000원이며, 차임은 없습니다.

* 전입일자는 2022년 9월 2일, 확정일자는 2022년 8월 16일입니다.

* 배당신고일자는 2024년 9월 4일입니다.

* 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

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3.3. 권리 분석 요약

* 집합건물 등기부 요약상 을구 3번 순위 주택임차권(권리자: 신예리, 권리금액: 180,000,000원)이 인수 대상입니다.

* 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 합니다.

* 위 인수 보증금 외에 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

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4. 상권 및 생활정보

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4.1. 상권 분석

* 본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 상업지대에 위치하여 유동인구가 비교적 있는 편입니다.

* 주변에 방이초등학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 역세권(몽촌토성역)에 인접하여 상업 및 업무 시설로서의 가치를 지닙니다.

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4.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 건축물대장상 본건은 업무시설 및 근린생활시설로 사용승인되었으며, 현재 현황으로는 오피스텔로 이용 중입니다.

* 철근콘크리트구조의 17층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

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4.3. 부대 설비

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 소화탐지 설비, 지하 주차장, 승강기 시설 등이 구비되어 있습니다.

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4.4. 주변 시설

* 주변에 방이초등학교가 위치합니다.

* 상업지대로서 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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5. 잠재적 리스크

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5.1. 주요 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 낙찰 시 총 지출 비용을 상승시키는 요인이 되며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

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5.2. 기타 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

* 오피스텔 건물의 관리 주체나 관리비 관련 사항을 사전에 파악할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 여러 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등)이 있으나, 현재 오피스텔로서의 이용 및 매각과는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

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6. 종합 의견

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본 물건은 서울 송파구 방이동의 상업지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 점이 본 물건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

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7. 투자 포인트

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* 서울 송파구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권(몽촌토성역)에 위치하고 있습니다.

* 비교적 최근에 사용승인된 건물(2017년)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 인수 금액을 고려하여 신중하게 접근한다면, 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

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8. 예상 입찰가 및 시세 분석

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8.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(16.61㎡ ~ 17.32㎡)의 대명벨리온 오피스텔은 2026년에 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일: 15,500만원 (전용면적 16.61㎡)

* 2026년 5월 23일: 16,700만원 (전용면적 17.12㎡)

* 2026년 5월 7일: 16,000만원 (전용면적 17.32㎡)

평균적으로 제곱미터당 약 924만원 ~ 975만원 선에서 거래되고 있으며, 본건(17.12㎡)의 시장 가치는 약 160,000,000원 ~ 167,000,000원 수준으로 추정됩니다.

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8.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 이는 현재 부동산의 시장 가치(약 16,184만원)보다 높은 금액입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 실질적인 가치는 현재 시장가에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

시장가치 (추정): 약 161,840,000원

인수 보증금: 180,000,000원

이론적으로 본다면, 낙찰 시 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 현재 시장 가치를 초과하게 되어 투자로서의 메리트가 매우 낮거나 손실이 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 점을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 실질적인 수익을 기대하기 어려운 상황이므로, 최소한의 투자 비용으로 접근하거나 입찰을 재고하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현실적으로 보수적인 접근으로, 본건의 감정가(175,000,000원) 대비 낮은 금액으로 입찰가를 설정합니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원

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8.3. 총 예상 비용

* 예상 입찰가: 90,000,000원

* 인수 보증금: 180,000,000원

* 총 예상 지출액: 270,000,000원

이는 본건의 현재 시장 추정가(약 16,184만원)를 크게 초과하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 관계 재검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.