나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3235 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 373-30 장원센스빌 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Aid · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물(2002.01.15.) 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측과 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3235 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 373-30 장원센스빌 제1층 제102호

용도: 다세대주택

건물 면적: 58.15㎡ (약 17.60평)

토지 면적: 32.49㎡ (약 9.83평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 229,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 장원센스빌

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

준공 연도: 2002년 01월 15일

층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제1층 제102호

1.4. 토지 정보

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 강서구(서울특별시)의 압류 (2024년 08월 29일 접수)

주요 권리 내역:

- 소유권 이전 (김미라, 김영일, 이승호)

- 주택임차권 (김명현, 2023년 10월 27일 말소)

- 압류 (강서구)

- 강제경매 (주택도시보증공사)

총 등기부채권액: 225,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 18일

확정일자: 2021년 09월 02일

배당신고일자: 2023년 10월 27일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다 (지상권 개요: 없음).

임차인 김명현 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 별도의 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

- 2019년 준공, 19.98㎡ (약 6.04평) 물건이 216,000,000원에 거래되었습니다. (2026.07.21)

- 1986년 준공, 37.44㎡ (약 11.32평) 물건이 150,000,000원에 거래되었습니다. (2026.07.16)

- 2002년 준공, 37.56㎡ (약 11.36평) 물건이 160,000,000원에 거래되었습니다. (2026.07.02)

본건(장원센스빌, 2002년 준공, 58.15㎡)의 감정가는 229,000,000원이며, 이는 약 3,937,900원/㎡ 수준입니다. 분석된 시세 중, 본건과 건축 연도가 유사한(2002년) 37.56㎡ 물건이 약 4,259,850원/㎡에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 비교적 최근 거래된 2019년식 신축 물건은 가격이 높게 형성되어 있으나, 이는 건물 신축 연도의 차이로 인한 것으로 보입니다.

4.2. 건물 규모 및 특성

본건은 2002년에 준공된 철근콘크리트조의 다세대주택 건물에 속하며, 장원센스빌이라는 명칭으로 관리되고 있습니다. 해당 건물은 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 "월정초등학교"가 소재하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보와 공개된 정보 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 권리나 매수인이 인수해야 할 부담이 되는 권리는 발견되지 않았습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

건물이 2002년에 준공되어 약 24년차로 노후화가 진행되고 있습니다. 이는 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 내포합니다. 또한, 임차인 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 매각의 중요한 조건으로 명시되어 있어, 입찰 전 해당 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, "월정초등학교" 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 2002년 준공으로 인한 건물 노후도와 임차인 관련 특이 조건은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 최근 거래된 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

- 서울 강서구 화곡동 역세권(예상) 및 학세권 인접 지역에 위치.

- 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능.

- 2002년 준공된 건물이지만, 인근 유사 연식의 다세대주택 시세 대비 감정가 수준이 합리적으로 판단됨.

- 소형 면적의 신축 다세대주택 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 거래된 유사 연식의 다세대주택 시세(약 400만 원/㎡ 이상)를 고려했을 때, 본건(58.15㎡)의 적정 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 206,000,000원(감정가의 약 90%)에서 230,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 낙찰가의 흐름을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 참여 전, 최신 시세 동향과 현장 답사를 통해 물건 상태를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.