나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3227 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘서울신원초등학교’ 북동측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호 사용승인일 : 2016-03-18 외벽 : 치장벽돌 마감 창호 : 샤시 창호 등 내벽, 천장 : 벽지도배, 타일마감 및 개별인테리어마감 등임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서,도시형생활주택 및 근린생활시설(통칭 :로하스빌) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약6m의 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합,)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3227 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-2, 로하스빌 제4층 제403호

토지면적: 24.16㎡ (약 7.3평)

건물면적 (전용면적): 37.69㎡ (약 11.4평) (분양면적은 별도 확인 필요)

용도: 도시형생활주택

건축 연도: 2016년 (사용승인일 기준)

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 서울 양천구 신월동에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. '서울신원초등학교' 북동측에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공항소음방지구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 15일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다. (을5 등기: 주택임차권(유하윤)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.)

* 등기부 현황 (요약):

* 소유권 보존 등기 (2016-03-29)

* 공유자 지분 이전 (2016-11-18)

* 소유권 이전 (2021-09-29)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026-01-15, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* BATBAYARDALAIBAT: 전입일자 2025-09-07, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* BATTUMURPUREVRAGCHAA: 전입일자 2025-08-29, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* GARIDMAGNAITENGIS: 전입일자 2025-08-29, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* OTGONZORIGTKHULAN: 전입일자 2025-12-15, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 주택도시보증공사 (유하윤): 전입일자 2021-09-15, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2023-10-04, 대항력 없음, 보증금 270,000,000원.

* 인수 보증금: 0원. (임차인 유하윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.)

* 주의사항: 위 4명의 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황이며, 매각 조건에 따라 권리 포기 및 명도가 이루어져야 하나, 실제 인도 과정에서 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 서울신원초등학교 및 주거단지로 인해 비교적 안정적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 서울신원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 일반적인 주거 생활에 필요한 편의성을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 문제: 4명의 임차인이 2025년~2026년 사이에 전입신고를 하였고 '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 매각 조건에 따라 임차인의 권리 포기가 명시되어 있으나, 실제 명도 진행 시 임차인의 협조 여부를 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한: 공항소음방지구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 해당 지역의 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: HUG 인수 조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 권리 분석 및 명도 계획 수립 시 특별한 주의를 요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구 신월동에 소재하는 도시형생활주택으로, 2016년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 우려 사항은 대항력 있는 임차인 4명의 존재와 이들의 보증금/차임이 0원이라는 특이사항입니다. 매각 조건상 명도 관련 명확한 규정이 있으나, 실제 명도 과정에서의 불확실성을 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가는 232,000,000원이지만, 최근 인근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양천구 신월동의 주거지 내 위치 및 비교적 신축 건물.

* 인근 초등학교 및 편의시설 접근 용이.

* 최근 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (단, 임차인 리스크 해소 전제).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 232,000,000원입니다. 최근 인근 지역 다세대 주택의 실거래가 분석 결과, 해당 물건의 면적 및 건물을 고려한 시장 가치는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 하지만, '대항력 있음' 임차인 4명의 명도 불확실성이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 인수 보증금 0원 및 명도 관련 특이 조건을 고려했을 때, 예상 입찰가는 235,000,000원으로 제안합니다. 본 입찰가는 명도 관련 리스크가 성공적으로 해소될 경우를 가정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 명도 가능성, 추가 발생 비용 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.