나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50047 [1] 서울특별시 강동구 강일동 114 강동리버스트4단지 401동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 "강빛중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 16층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 외곽으로 남측, 서측, 북측은 차량통행이 가능한 포장도로에 접하고 있으며, 동측은 보행자 전용도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2017-06-26), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2014-04-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50047 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 강일동 114 강동리버스트4단지 401동 2층201호

용도: 아파트

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

감정가: 932,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 "강빛중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 아파트 단지 외곽으로 남측, 서측, 북측은 차량 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 보행자 전용도로가 개설되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변은 주거 단지, 학교, 공원 등으로 이루어져 있으며, 대규모 공공주택지구 개발이 예정된 지역으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 21일자 에스엠에이엠씨투자대부주식회사 근저당권 (을16) 입니다. 본 경매 사건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 19일

* 확정일자: 2024년 11월 20일

* 배당신고일자: 2026년 1월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 4억원 중 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 명도 진행 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 436,694,356원

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 강동리버스트4단지는 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 실거래가 분석 (59.99㎡ 기준):

* 2026년 7월 16일: 120,000만원 (12억원)

* 2026년 7월 1일: 114,700만원 (11억 4천 7백만원)

* 최근 전월세 거래 (59.99㎡ 기준):

* 2026년 5월 3일: 보증금 10,000만원 (1억원) + 월세 160만원

1.5. 생활정보

* 단지 개요: 강동리버스트4단지, 2020년 8월 28일 사용승인, 총 10개동 1239세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 건물 정보: 본건은 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

* 주차: 총 1160대 주차 가능 (지하 주차시설 완비).

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 단지 내 생활이 편리합니다.

* 생활편의: 인근 학교 (강빛중학교 등) 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 4억원 규모의 대항력 있는 임차인(노 )이 존재합니다. 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 수 있으며, 이로 인해 명도 과정에서 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 잔금 납부 시 해당 구청장의 토지거래 허가를 받아야 하며, 이에 따른 행정 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 관련 정보에 따르면 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강동구에 위치한 비교적 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 최근 시세가 감정가를 상회하며 상승세를 보이고 있어 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역이라는 점은 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 의사결정을 하시기 바랍니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 비교적 장기간 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 강동구는 지속적인 개발 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 상승: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 충분한 것으로 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 932,000,000원

* 최근 시세 (59.99㎡ 기준): 2026년 7월 1일 11억 4천 7백만원, 2026년 7월 16일 12억원.

* 시장 분석: 본 물건의 최근 실거래가는 11억 4천 7백만원에서 12억원 수준으로, 감정가(9억 3천 2백만원)보다 약 23% ~ 28% 높게 형성되어 있습니다. 이는 시장에서 본 물건의 가치를 높게 평가하고 있음을 보여줍니다.

* 권리 분석 기반 예상: 대항력 있는 임차인(노 )의 보증금 4억원 존재합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 배당 여부와 관계없이 명도 과정에서 추가 협상이나 비용이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 따라서 입찰가 산정 시 이러한 잠재적 위험을 반영하는 것이 합리적입니다.

* 위험 요인 고려: 토지거래허가구역 지정에 따른 허가 절차 및 비용, 대항력 있는 임차인의 명도 비용 등을 입찰가에 포함하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권고 입찰가:

* 최근 시세인 11억 4천 7백만원을 기준으로, 보수적인 접근 (시세의 85% 적용, 잠재적 명도 비용 및 허가 비용 고려) 시 약 9억 7천 6백만원입니다.

* 감정가 대비 상승 여력을 감안하여, 10억원 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 최종 권고 입찰가 범위: 9억 8천만원 ~ 10억 3천만원

* 이 범위는 예상되는 명도 비용, 세금, 토지거래허가 관련 제반 비용 등을 보수적으로 반영한 금액이며, 입찰 시에는 이러한 부대 비용을 추가로 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.