나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3085 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한미 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 소재 "화곡로" 동측 인근,"강서구청" 남서측 인근 에 위치하는 오피스텔(비전하우스) 제5층 제501호로서 주위환경은 학교,각종빌라,근린생활 시설,숙박업소,오피스텔 등으로 형성되어 있고 각종활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인 편임.

교통상황

본건 서측 인근에 하곡로,인근에 버스정류장 및 지하철5호선화곡역이 다소 원거리에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입이 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 업무시설(오피스텔), 제5층 제501호로서, 외 벽 : 석재마감 등, 내 벽 : 벽지,타일,페인트 마감 등, 바 닥 : 석재,강화목재 마감 등, 창 호 : 칼라샷시 등.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔:방2,거실,욕실,주방,다용도실,실외기실,현관 등)로서 주거용으로 이용중으로 탐문되며 내부구조도 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역<가축분의 관리 및 이용 에관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한 지역(202-06-09)<건축법>,도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지 원청에 반드시확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계힉법>,토지거래계약에관한허가구 역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도:아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31) [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며,본건의 내부구조도는 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 건축물 현황도,평가전례,외부관찰 등을 참조하여 작성하였고 인테리어마감은 동류물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3085 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제5층 제501호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

토지지분: 13.087999999999997㎡ (약 3.96평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 상세:

* 건물명: 비전하우스

* 총 층수: 8층

* 해당 층: 5층

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 사용승인일: 2021.02.26

* 연면적: 665.99㎡

* 대지면적: 161.2㎡

* 세대수: 13호

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 소재, "화곡로" 동측 인근, "강서구청" 남서측 인근에 위치.

주위 환경: 학교, 빌라, 근린생활 시설, 숙박업소, 오피스텔 등이 혼재된 지역.

교통:

* 주요 도로: 서측 인근 하곡로, 인근 버스정류장.

* 대중교통: 지하철 5호선 화곡역이 다소 원거리에 위치.

* 진출입: 대중교통 및 차량 이용이 보통 수준.

편의시설 접근성: 보통.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경3085) - 2026년 1월 9일 접수.

채권액 총계: 260,000,000원.

권리 내역:

* 소유권 보존 (박건수, 2021.03.12)

* 소유권 이전 (이창용, 2022.08.31, 매매)

* 주택 임차권 (김보라, 2022.06.27 전입, 2022.06.08 확정, 2024.04.09 배당신고, 2024.04.09 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.01.09, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.06.27

* 확정일자: 2022.06.08

* 배당신고일자: 2024.04.09

* 대항력: 없음 (조건부 매각으로 인해)

인수되는 권리: 없음.

매각 조건:

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건.

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 환경: 학교, 빌라, 근린생활시설, 숙박업소, 오피스텔 등이 혼재.

지역 특성: 강서구청 인근 지역으로, 관공서 및 관련 편의시설 접근이 용이합니다. 화곡로는 다양한 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

상권 활성화 정도: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능하며, 유동인구는 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 이용 가능하며, 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역(다소 원거리) 및 버스 노선을 이용한 대중교통 접근성이 보통입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 강서구청 관련 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

건축법상 제한: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 증축, 재건축 시 제약을 초래할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

도로 관련: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)와 관련하여 도로 관계를 명확히 파악해야 합니다.

내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 상태, 마감재, 실제 구조 등을 직접 확인할 수 없어, 평가서상 기재된 내용과 차이가 있을 수 있습니다. (내부 구조는 건축물 현황도, 평가 전례, 외부 관찰 등을 참조하여 작성되었음)

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 물건 자체가 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 추가적인 특수 상황이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 현재 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 2026타경3085 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인(주택도시보증공사) 관련 문제는 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 해결됩니다.

하지만, 다수의 법적 제한 사항, 폐문으로 인한 내부 확인 불가, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점에서 추가적인 확인 및 신중한 접근이 요구됩니다.

입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 말소기준권리(2026.01.09) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

명도 용이: 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 명도 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

HUG 보증 관련: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 의무가 발생하지 않습니다.

입지 잠재력: 강서구청 인근 지역으로, 행정 및 상업 시설 이용이 편리하며, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 약 9.07㎡(약 3.96평)의 오피스텔로, 감정가는 2억 6천 4백만원입니다.

입찰가 산정 시, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려해야 합니다.

최근 강서구 화곡동 지역의 유사 면적 오피스텔 실거래가 및 현재 임대 시세를 면밀히 조사하여 비교 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 감정가 대비 80~90% 선에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 매우 개략적인 수치이며, 본 물건의 특수성(HUG 인수조건 변경, 공동담보 등)과 법적 제한 사항, 그리고 내부 확인 불가 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추가적인 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 구체적인 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.