나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3159 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제6층 제618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재, ‘문래중학교’ 북측 인근에 위치하는 부동산(업무시설)으 로 주위는 소규모아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제618호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역 (세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑 은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행 령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3159 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제6층 제618호

* 건물명: 스카이시티

* 용도: 오피스텔 (감정평가서 상 '업무시설'로 분류되며, 이용상태는 '다세대주택임'으로 기재되어 있으나, 최근 거래 정보 및 임차인 현황으로 보아 주거용 오피스텔로 파악됨)

* 건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014-03-24)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

* 토지지분: 8.75㎡ (약 2.65평)

* 건물면적: 18.18㎡ (약 5.50평) - 전용면적

* 건물지분: 18.18㎡ (약 5.50평)

1.4. 감정가 및 평가

* 감정가: 115,000,000원

* 최초 감정일: (제공된 정보 기준 2026년)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가에 위치하며, '문래중학교' 북측 인근에 자리하고 있음.

* 주변에는 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 분포하여 전반적인 주거 및 업무 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건도 고려할 때 교통 상황은 양호한 것으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 대상 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당함.

* 도로 접합되어 있으며, 가축 사육 제한 구역, 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 5월 16일에 접수된 성동세무서장의 압류임.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권: 문상철(2014년), 이동욱(2016년), 유재영(2022년) 순으로 소유권이 이전되었음.

* 임차권: 장지모 (을구5번, 2025년 5월 8일 접수).

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 25일

* 확정일자: 2023년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 함. 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 함.

* 압류 및 강제경매:

* 성동세무서장 압류 (2025-05-16, 말소기준)

* 한국주택금융공사 강제경매 (2026-01-16, 말소)

* 서울특별시종로구 압류 (2026-04-03, 말소)

3.3. 인수되는 권리

* 을구5번 주택임차권 (장지모): 보증금 126,000,000원. 이 보증금 전액이 경매를 통해 변제되지 않을 경우, 그 미변제 잔액은 매수인이 인수하게 됨.

4. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 지역은 준공업지역으로, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 문래중학교 등 교육시설과 주거 시설이 인근에 분포하여 일정 수준의 유동인구 확보가 가능함.

* 오피스텔 자체의 독립적인 상권보다는 지역 상권의 일부로 기능할 가능성이 높음.

* 인근 지역 개발 및 향후 시세 변동 추이에 따라 상권 가치가 변화할 수 있음.

5. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 등 기본 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 분포하고 있으나, 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건 주변에 심각한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 준공업지역 특성상 일부 공업시설이 존재할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 (장지모): 보증금 126,000,000원. 이 금액이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크임. 현재 물건의 감정가(115,000,000원) 및 최근 실거래가(약 116,500,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높아, 경매 절차를 통해 임차인 보증금 전액을 회수하기는 매우 어려울 것으로 판단됨.

* 공부와의 차이: 감정평가서 상 '이용상태: 다세대주택임'으로 기재되어 있으나, 건축물대장 상 '업무시설'로 등재되어 있고, 실제로는 주거용 오피스텔로 거래되고 있어, 용도상의 불일치 문제가 발생할 수 있음.

* 소액 임차인 보호 불가: 해당 임차인의 보증금은 소액 임차인 보호 범위를 초과하므로, 최우선변제 대상이 아님.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.) 외국인 등 특정 조건의 거래 시 허가를 받아야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 양평동 스카이시티 오피스텔로, 감정가는 1억 1,500만원임.

* 입지 및 교통 여건은 무난하나, 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금(1억 2,600만원)이 감정가를 초과한다는 점임.

* 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 상당한 금전적 부담이 예상됨.

* 최근 실거래가 역시 감정가와 유사한 수준임을 감안할 때, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 낙찰자는 손실을 볼 가능성이 매우 높음.

* 따라서 본 물건은 현 상태로 낙찰받을 경우, 투자 가치보다는 위험 부담이 훨씬 큰 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 본 물건의 현재 상황에서는 긍정적인 투자 포인트를 찾기 매우 어려움.

* 유일한 가능성은 임차인과의 적극적인 협상을 통해 명도 문제를 해결하거나 보증금 일부를 회수하는 방안을 모색하는 것임. 하지만 이 역시 매우 어렵고 불확실한 과정임.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시세를 상회하여, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 경우 상당한 손실이 예상되는 매우 위험한 물건임.

* 최근 실거래가 (18.18㎡ 기준): 약 116,500,000원

* 감정가: 115,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 126,000,000원

* 권리 분석에 따르면, 임차인 장지모의 보증금 126,000,000원은 경매 절차에서 전액 변제되기 어려울 것으로 보이며, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 순수 시세(약 116,500,000원)에서 인수해야 할 보증금(126,000,000원)을 차감하면, 경제적으로 의미 있는 양수의 입찰가를 산정하기는 불가능함. 이는 낙찰 후에도 손실이 발생함을 시사함.

* 따라서, 본 물건에 대한 합리적인 입찰가는 사실상 존재하기 어렵거나, 낙찰 시 상당한 재정적 손실을 감수해야 함.

* 보수적인 관점에서, 만약 입찰을 고려한다면 최악의 상황(임차인 보증금 미회수, 낙찰가 전액 부담)을 상정하여 본인이 감당할 수 있는 최대 손실 범위를 설정한 후, 매우 낮은 금액으로 입찰을 검토해야 함. 예를 들어, 50,000,000원 이하와 같이 낙찰 가능성이 매우 낮더라도 손실을 최소화하려는 접근이 필요함.

* 본 물건은 유찰될 가능성이 높으며, 향후 재매각 시에도 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.