나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3076 [1] 서울특별시 양천구 신정동 933-17 나래파크빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 단독주 택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 노선버스정류장이 소재하 는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 401호로서 (사용승인일 : 2016.05.31) 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용건물(다세대주택)으로 이용중임.(별지 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

개별난방설비, 위생급배수설비, 자동개폐문설비, 승강기설비, 주차장시설, cctv설비 등이 되 어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접토지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신정동 933-17 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3076 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 933-17, 나래파크빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 442,000,000원

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음

* 말소기준권리

대전지방법원 2022카단51342 (가압류, 채권액 12,980,468원)

* 인수되는 권리

없음 (모든 등기된 권리는 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조경미) (주 )

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-03

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2023-09-22

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액

387,131,485원

* 주요 등기사항 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

을3. 주택임차권 (조경미, 355,000,000원)은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지 상권입니다.

인근에 지하철역이 있어 기본적인 유동인구는 확보될 것으로 예상됩니다.

상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보

건물명: 나래파크빌

사용승인일: 2016년 05월 31일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 6층 중 4층

면적: 건물 전용면적 42.42㎡ (약 12.83평)

* 내부 이용 상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

개별난방, 위생/급배수, 자동개폐문, 승강기, 주차장, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경

양동초등학교 북측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2026년 8월 30일까지 남아 있어, 취득 시 허가를 받아야 합니다.

또한, 건축법상 착공 제한 기간(2025-06-12) 만료 시점 이후 건축 행위 가능 여부 등 확인이 필요할 수 있습니다.

* 특별매각조건

임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

이는 매수인에게 인수되는 임대차보증금이 없음을 의미하며, 권리관계가 매우 명확함을 시사합니다.

* 임대 관계

임대관계는 미상이나, 대항력 포기 조건으로 인해 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 매우 깨끗하여 매수인의 인수 부담이 거의 없는 안전한 물건입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

2016년 준공된 비교적 신축 건물로 내외부 상태 양호할 것으로 판단됩니다.

주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 생활 편의성은 보통 수준입니다.

다만, 토지이용계획상 일부 제한사항 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 활용에 있어 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 안전성: 모든 등기된 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 역세권 인접: 지하철 5호선 신정역 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 442,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 2002년식 준쉐르던스(전용면적 54.27㎡)가 400,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 24,359,318원 수준입니다.

본건은 2016년식으로 준쉐르던스보다 6년 신축이며, 전용면적 42.42㎡(약 12.83평)입니다.

본건의 감정가는 442,000,000원으로, 평당 약 34,450,506원입니다.

감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 형성되어 있으나, 신축 연식과 깨끗한 권리관계를 감안해야 합니다.

* 시장 상황 및 물건 가치 고려 시, 감정가의 85% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 375,700,000원 ~ 419,900,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.