나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3213 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡중앙시장" 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 전통시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통수단 사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물내 제6층 제602호로서, - 외벽: 석재붙임 등 마감 - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 - 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북동측 및 북서측으로 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3213 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

건물명: 동선벨리체

층/호수: 6층 602호

1.3. 면적 및 건물 구조

토지면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

건물면적: 19.03㎡ (약 5.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 222,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡중앙시장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 전통시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 목포세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임하은)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-08

확정일자: 2021-01-25

배당신고일자: 2023-03-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 대항력 포기조건 매각

3.4. 등기부 요약

- 소유권보존: 이혜림 외 1명 (2021-01-11)

- 주택임차권: 임하은 (2021-01-25 확정, 2021-02-08 전입) - 말소 예정

- 공유자전원지분전부이전: 허정민 (2021-03-19)

- 압류: 목포세무서장 (2024-03-14) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-16)

- 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-23)

3.5. 특별매각조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 "화곡중앙시장" 동측 인근에 위치하며, 전통시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 시장 동향

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 건축된 "더원" 빌라(화곡동 366-36) 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건(동선벨리체, 화곡동 366-57, 2020년 건축, 전용면적 19.03㎡)의 감정가 222,000,000원은 인근 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에는 화곡중앙시장 등 전통시장과 다수의 편의점, 마트, 약국, 은행, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

인근에 호원대학교(서울캠) 및 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스가 소재하며, 기타 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 주변 시설

인근 교통망으로는 5호선 화곡역, 까치산역, 신정역 등으로의 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에 우장산공원, 강서한강공원 등 녹지 공간도 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

본 건은 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게는 유리할 수 있으나, 관련 조건을 명확히 인지하고 진행해야 합니다.

6.2. 건축물 노후도

본건 건물은 2020년에 건축되어 비교적 신축에 해당하므로, 건물 노후로 인한 즉각적인 수리비 발생 가능성은 낮습니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점

- 비교적 신축(2020년 건축)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 면적입니다.

- 인근에 전통시장과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

7.2. 고려사항

- HUG 인수 조건으로 대항력 포기 조건이 포함되어 있어, 임차인과의 관계 설정에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

본 물건은 인근 시세와 유사한 수준의 감정가로 평가되었으며, 최근 유사 면적의 빌라가 216,000,000원에 거래된 사례가 있어 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 유사 물건(화곡동 366-36, 2019년 건축, 19.98㎡)의 매매가가 216,000,000원이었으며, 본 물건의 감정가는 222,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

본 건은 인수되는 보증금이 없으며, 최근 시세 및 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가 수준 이상, 적극적인 접근으로는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.