나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3173 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 996-17 서우802 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울강서경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택/단지형다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비, CCTV설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8m, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3173 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 996-17 서우802 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택/단지형다세대주택')

감정가: 228,000,000원

토지면적: 14.47㎡ (약 4.38평)

건물면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 채권자 정보

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 특이사항

경매구분상 형식적 경매이며, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울강서경찰서' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 8m, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 26일 접수된 주택도시보증공사 소유의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 4번의 주택임차권(이승민)이 있습니다. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-15

* 확정일자: 2020-11-30

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수'로 표시되어 있으며 물건명세서에 배당 후 잔액 인수 조건이 명시되어 있습니다. 보증금액이 상당하므로 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 933,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주택 밀집 지역으로, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 주변 시세 분석을 위한 최근 매매 정보를 참고한 결과, 유사한 시기에 건축된 연립/다세대 주택의 거래가 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주위 환경 분석 결과, 인근에 '서울강서경찰서'가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 양호한 편입니다.

5.2. 주변 교통

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 임차인이 존재하며, 보증금 239,000,000원에 대한 대항력이 있어 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 감정가(228,000,000원)보다 높은 보증금액(239,000,000원)으로 인해 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실하며, 이에 따른 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지에는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다. (구체적인 내용은 관련 법령 및 지자체 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2019년 준공 추정)되어 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 상회하며, 배당 후 잔액 인수 조건이 명시되어 있어 매수인에게 상당한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 예상 인수 보증금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공 추정)로 상품성이 양호합니다.

* 도시형생활주택으로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 이상입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 19.98㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 27.09㎡ 면적으로, 이를 기준으로 환산 시 평당 약 10,810,810원 수준입니다. 본건의 감정가는 228,000,000원입니다.

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 239,000,000원이며, 이는 감정가보다 높고 등기부상 '인수'로 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 배당 후 잔액 인수 조건이 있는 점을 감안하면, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전액(239,000,000원)을 매수인이 부담해야 한다고 가정하면, 시세(약 293,000,000원 추정) 대비 총 부담액이 상당히 높아질 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함'이라는 조건을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 전제 하에 입찰가를 산정하거나, 최악의 경우를 대비하여 인수될 보증금(최대 11,000,000원, 감정가와 보증금의 차액)을 감안한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로, 감정가(228,000,000원) 수준에서 임차인 인수 부담을 고려하여, 약 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 205,000,000원

(이는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 총 실질 부담액이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 및 관련 자료를 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.