나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3186 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 84-11 신하우스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선(우장산역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2018.01.22) 외 벽 : 치장벽돌 등 마감 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8M 및 북동측으로 노폭 약4M 내외 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3186 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 84-11 신하우스 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

토지지분: 13.7904㎡ (약 4.17평)

건물면적: 22.56㎡ (약 6.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 우장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 6층 건물 내 제5층 제502호입니다. 2018년 1월 22일 사용승인을 받았으며, 외벽은 치장벽돌, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 4. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 2필지로 구성된 일단의 장방형 토지이며, 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 있습니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2026년 1월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다. 이 외 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2), 주택임차권(을5) 등이 등기되어 있습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

주택임차인으로 주택도시보증공사(김 )가 있으며, 보증금 199,500,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2020년 8월 31일, 확정일자는 2020년 7월 22일입니다. 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

등기부상 을구의 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소 대상)

1.3. 4. 특별 매각 조건

본 물건은 주택도시보증공사의 보증금 반환 채권과 관련하여, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대해 가지는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 5. 말소기준권리 외 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건들을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 21일 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" 다세대 주택은 19.98㎡ 면적에 216,000,000원에 거래되었습니다. (2019년 건축, 4층)

* 2026년 7월 16일 거래된 서울 강서구, 서울 양천구 504-114번지 다세대 주택은 37.44㎡ 면적에 150,000,000원에 거래되었습니다. (1986년 건축, 2층)

* 2026년 7월 2일 거래된 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" 다세대 주택은 37.56㎡ 면적에 160,000,000원에 거래되었습니다. (2002년 건축, 3층)

1.4. 2. 시세 평가

본건은 22.56㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 2018년 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 최근 거래 사례 중 2019년에 건축된 19.98㎡ 면적의 "더원" 다세대 주택이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 208,000,000원은 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 최신 거래 사례 중 신축 건물과의 비교 시, 시세가 감정가보다 약간 높게 형성될 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

단지 인근에 서울우장초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

1.5. 2. 편의시설 및 교통

버스정류장 및 지하철 5호선 우장산역을 이용할 수 있으며, 주변 상권 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 3. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

1.6. 2. 임차인 대항력 포기 조건

임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미이나, 관련 서류 및 절차를 정확히 확인해야 합니다.

1.6. 3. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상에 해당하거나 아파트 용도와 관련하여 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간 확인 필요)

1.6. 4. 혐오시설

주변 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계상 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 매수인의 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, HUG 관련 조건 변경 및 공동담보라는 특이사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 즉시 입주 또는 임대 가능

* 초등학교 인근으로 주거 안정성 확보

* 대중교통 접근성 양호 (5호선 우장산역 인근)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 208,000,000원입니다. 최근 인근의 유사 신축 다세대 주택 거래 사례(2019년 건축, 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 인수 부담은 없습니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 100% 수준부터 경쟁 강도를 고려하여 105% 수준까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 208,000,000원 ~ 218,400,000원.

경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.