나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3164 [1] 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.03.22) 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3164 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제101동 제4층 제402호

건물명: 토브하우스

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 3월 22일

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 26.88㎡ (약 8.13평) (대지권)

건물 면적: 40.96㎡ (약 12.39평) (전용면적)

총 세대수: 23세대 (해당 동)

총 주차대수: 15대 (단지 전체)

건축물 총 연면적: 1053.77㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동, "서울신원초등학교" 북동측 인근.

* 주위 환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역.

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

* 도로: 본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3).

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 김갑석 외 2명 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 문초승 (갑2)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 말소기준권리)

* 주택임차권: 송인성 (을4, 말소예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (주택도시보증공사)

* 보증금: 267,700,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 7월 30일

* 배당신고일자: 2024년 1월 25일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본건 매각으로 인해 임차권은 말소될 예정이며, 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. (주택도시보증공사의 대항력 포기 조건에 따름)

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸됨).

* 총 등기부채권액: 267,700,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울신원초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 유사 물건(신월동 소재 다세대/연립주택)의 매매 시세 분석 결과, 전용면적 50-55㎡ 내외의 물건들이 210,000,000원에서 329,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 본건 전용면적 40.96㎡ (약 12.39평)를 기준으로 환산 시, 평당 약 576만원~592만원 수준으로 추정됩니다.

* 이에 따라 본건의 시장 가치는 약 236,000,000원에서 243,000,000원 사이로 추정되나, 감정가(308,000,000원)와는 상당한 차이를 보입니다.

* 주변에 혐오시설이나 현저히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 서울신원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 정보: 총 23세대의 도시형생활주택으로, 15대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 간의 괴리: 감정가 308,000,000원 대비 유사 물건 실거래가 기준 추정 시세가 약 236,000,000원에서 243,000,000원으로, 상당한 가격 차이가 존재하므로 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다.

* 공항 소음 및 관련 구역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)에 포함되어 있습니다.

* 상대보호구역 (교육환경 보호)으로 지정되어 있어 교육청 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)로의 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인/단독/다가구/아파트/연립/다세대: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트: 2025.10.20.~2026.12.31.) 이는 매수인의 신분 및 향후 활용 계획에 따라 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 추가적인 채무 관계를 확인할 필요가 있습니다. (제공 정보에 "공동담보" 언급)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 변경되었고, 이는 복잡한 계약 관계를 시사하므로 세부 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 위치 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점, 그리고 공항 관련 지역 규제 및 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

* 따라서, 실거래가 수준을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재로 잔금 납부 시 명도 관련 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 초등학교 인접: 서울신원초등학교와 가까워 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 가격 메리트 가능성: 감정가 대비 실거래가 수준에서 매력적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적(40.96㎡)과 유사한 규모의 최근 실거래가 분석 시, 시세는 약 236,000,000원에서 243,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 308,000,000원은 현재 시장가와 상당한 괴리가 있어, 본 추정 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보증금 인수 부담이 없고, 건물 상태가 양호한 점을 고려하되, 잠재적 리스크와 감정가와의 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에, 본 건의 예상 입찰가는 대략 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.