나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3182 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(도시 형생활주택(단지형다세대)) 제3층 제302호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생 활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지 정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3182 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 준공 연도: 2018년 (사용승인일 2018.07.18)

총 층수: 5층 중 3층

건물 면적: 26.90㎡ (약 8.14평) (전용면적)

토지 지분 면적: 21.5905㎡ (약 6.53평)

감정가: 205,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (사건 내용 상 추정)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "강서대학교" 남서측 인근 지역.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 15일 접수된 주택도시보증공사 소유의 강제경매 개시 결정 등기.

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (명칭에 따른 길 로 추정)

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 2월 1일

* 확정일자: 2018년 11월 28일

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 물건은 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에게 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되며, 이에 따라 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않음. 인수되는 보증금은 0원.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 도시형생활주택으로, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

"강서대학교" 인근으로, 대학 관련 수요 및 배후 주거 단지의 특징을 가짐.

5. 생활정보

주변 시설: "강서대학교"가 인근에 위치하며, 대학 내 도서관, 식당, 카페 등 다양한 교육 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 지하철역(까치산역, 화곡역 등) 이용도 가능한 지역임.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당함.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됨.

* 특히, 외국인 등이 해당될 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가를 받아야 하는 절차가 필요할 수 있음 (기간: ~2026.12.31). 이는 매수인의 자격 및 목적에 따라 추가 확인이 필요한 사항임.

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, 관련 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택으로, 권리상 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 매우 깔끔한 물건임.

감정가는 2억 5백만 원으로 책정되었으나, 최근 유사한 신축 빌라 매매 사례를 고려할 때 시장 가격은 이보다 높게 형성될 가능성이 있음.

다만, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 있으므로, 매수 전에 해당 규정을 충분히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원).

준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 물건 (2018년 준공).

권리관계가 명확하고 안전한 강제경매 물건.

실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능한 상품.

9. 예상 입찰가

최근(2026년 7월) 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 21,600만원에 거래되었음.

이는 평당 약 357만 원 수준이며, 이를 본건 면적(8.14평)에 적용 시 약 29,000만원 이상의 시세가 형성될 수 있음을 시사함.

감정가 205,000,000원 대비 최근 거래 사례가 높게 나타나고 있으며, 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰가를 고려할 수 있음.

인근 유사 신축 다세대주택의 실거래가, 건물의 상태, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 100%~110% 범위 (약 205,000,000원 ~ 225,500,000원) 내외에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

최종 입찰가는 개인의 자금 상황, 투자 목표, 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.