나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3015 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1071-1 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재" 서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14)(지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"참조

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서, (사용승인일 2017.06.30) 외벅 : 인조석 마감 등 창호 : PVC 창호 마감 등.

이용상태

단독주택, 근린생활시설로 이용 중임. 지1층 : 공부상 '근린생활시설(사무소1호)'로 이용 중임, 1 층 : 공부상 '근린생활시설(사무소2호)'로 이용 중임, 2 층 : 공부상 '다중주택(2가구)'로 이용 중임, 3 층 : 공부상 '다중주택(2가구)'로 이용 중임, 4 층 : 공부상 '다중주택(1가구)'로 이용 중임, 옥탑1층 : 공부상 '계단실(연면적제외,바닥면적제외,용적율산정용연면적제외)'로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설,위생설비,급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 임대관계는 미상임. 2) 기 타: 본건은 일반건축물대장 상 2019년 12월 03일자로 주택과-40593(2019.12.02)호에 의거 위반건축물 표기[패널/패널,9.2㎡, 주거,4층 무단증축]로 등재되어 있으며 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(기호㉠~ ㉤)이 소재하는 바, 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정명령 소지가 있는바, 경매시 유의 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3015 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1071-1

* 용도: 다중주택

* 감정가: 645,154,140원

* 토지면적: 125.70㎡ (약 38.02평)

* 건물면적: 317.93㎡ (약 96.18평)

* 건물 제시외면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 06월 30일

* 위반건축물: 공부상 2019년 12월 03일 주택과-40593(2019.12.02)호에 의거 위반건축물 표기[패널/패널, 9.2㎡, 주거, 4층 무단증축]로 등재되어 있음. 향후 건축법상 이행강제금 부과 및 철거나 원상복구 등의 시정명령이 내려질 소지가 있음.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 토지형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택, 근린생활시설 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2024-02-14 이후 2년, 2025-03-27 이후 2년)

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 주차환경개선지구

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.04.04.~2026.04.03. 등 지정 기간 다수 존재)

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2016년 10월 28일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권 (을3)

* 건물 등기부: 2017년 07월 14일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 없음. 본 건 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정 2025-05-07, 배당 2026-01-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-08-20. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. 보증금 및 차임이 미상이므로 주의 필요.

* 송 : 보증금 10,000,000원, 차임 440,000원, 전입 2021-10-29, 배당 2026-04-03, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-18, 확정 2020-07-02, 배당 2026-02-09, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-20, 확정 2019-07-10, 배당 2026-03-23, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2017-10-17. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-06-30, 확정 2025-12-03, 배당 2026-02-03, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 110,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-07-28, 확정 2023-07-12, 배당 2026-02-06, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-27, 확정 2024-09-27, 배당 2026-03-12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-01. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. 보증금 및 차임이 미상이므로 주의 필요.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-17. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. 보증금 및 차임이 미상이므로 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울독산초등학교" 남동측 인근의 주택가에 위치함.

* 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 기본적인 상권 형성이 되어 있으며, 근린생활시설 이용률을 고려할 때 배후 수요는 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: "서울독산초등학교"가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 다수 있어 생활 편의성이 좋음.

* 주거환경: 일반 주택지대로서 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 4층 무단증축 (9.2㎡)으로 인해 이행강제금 부과, 철거, 원상복구 등의 행정 조치 대상이 될 수 있음. 이는 소유주에게 추가 비용 부담을 야기할 수 있음.

* 건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가·착공제한지역(2년씩 2회), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 토지거래 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 거래 시 허가를 받아야 하며, 지정 기간 및 대상에 유의해야 함.

* 정비구역 관련: 중복병합사건, 정비구역 지정 등의 특이사항은 향후 재개발, 재건축 등 도시정비사업이 진행될 경우 사업 추진 방향에 따라 토지 이용에 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2017년에 신축된 다중주택으로, 외관상 깔끔함을 기대할 수 있으나 4층의 위반건축물 등재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전한 물건임.

* 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내 꾸준한 수요가 예상됨.

* 다만, 건축 제한, 토지거래 허가구역 지정, 정비구역 관련 특이사항 등은 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2017년 사용승인)로 비교적 양호한 상태 유지.

* 권리관계가 깨끗하고 인수되는 임차 보증금이 없어 안정적인 투자 가능.

* 건축 제한 사항이 있으나, 현재 용도(다중주택, 근린생활시설)대로 지속적인 임대 수익 창출 기대.

* 주변 지역 개발 가능성 및 정비구역 지정 여부에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 645,154,140원임.

* 주변 시세 분석 (2026년 5월~6월 기준):

* 독산동 886-6 (2017년 건축, 5층 다세대, 전용 53.72㎡): 440,000,000원

* 독산동 972-50 (2023년 건축, 3층 다세대, 전용 29.87㎡): 325,000,000원

* 독산동 960-11 (2012년 건축, 4층 연립, 전용 21.99㎡): 140,000,000원

* 상기 주변 시세는 전용 면적 기준이며, 본 건은 연면적 317.93㎡ (약 96.18평)의 다중주택으로, 이를 직접 비교하기는 어려움.

* 인근 다세대 주택의 경우 전용면적당 약 819만원 수준의 거래가 있었으나, 본건은 다중주택 및 위반건축물, 토지이용제한 등을 고려해야 함.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 645,154,140원을 기준으로, 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함. 이는 현장 확인 및 추가 시세 조사 후 최종 결정이 필요함.

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