나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [7] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 내역: 서울남부지방법원 2025타경9697 (7)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

* 물건 개요: 서울특별시 금천구 가산동 140-17, "한강" 제1동 제10층 제1004호

* 용도: 오피스텔

* 토지 정보:

* 토지면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

* 토지지분: 5.34㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등

* 건물 정보:

* 건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

* 건물지분: 20.35㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제10층 제1004호

* 사용승인일: 2021년 8월 18일

* 감정가 및 매각 대상:

* 감정가: 228,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치함.

* 주변은 오피스텔, 다가구주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황:

* 본건에 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역이 소재함.

* 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 최노성 (2021-08-31)

* 소유권이전: 신동진 (2021-11-30, 매매)

* 주택임차권: 박효민 (2023-12-12 등기, 보증금 205,000,000원, 인수 대상)

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-04-22, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* * 구근본: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-26, 대항력: 있음.

* 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있어 주의가 필요하며, 매각으로 인해 보증금이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* * 박효민: 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-30, 확정일자 2021-11-15, 배당신고일자 2023-12-12, 대항력: 있음.

* 박효민 임차인의 보증금 205,000,000원은 매각으로 인해 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* * 윤한라: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-24, 대항력: 있음.

* 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있어 주의가 필요하며, 매각으로 인해 보증금이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 권리분석 요약:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 박효민 임차인의 임차보증금 205,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 신용보증기금의 강제경매 개시결정 (2025-04-22)입니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

* 가산디지털단지 핵심 지역에 위치하여 관련 업무시설, 상업시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 지역은 업무시설 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 잠재적 혐오시설:

* 본 물건지 주변은 주로 오피스, 상가, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 현재 파악된 바로는 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 인근에 롯데아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 병원, 은행, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경:

* 오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 직장인 수요가 높은 지역입니다.

* 현대적인 건물 디자인과 편리한 교통 접근성으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담:

* 박효민 임차인의 보증금 205,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰 시 실질적인 총 투자금액에 큰 영향을 미칩니다.

* 금액이 미상이거나 0원으로 명시된 구근본, 윤한라 임차인 또한 대항력을 가지고 있어, 이들의 보증금 또는 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 및 선순위 임차권:

* 권리분석 상 공동담보, 선순위임차권 등이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 박효민 임차인의 주택임차권이 주요 인수 대상입니다. 이 외 다른 권리관계에 대한 상세 내용은 추가적인 권리 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지역 인근의 소형 오피스텔로, 우수한 교통망과 잘 갖추어진 상업시설을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 그러나 2억 5백만원에 달하는 임차인 박효민의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 금액이 미상인 대항력 있는 임차인 존재는 추가적인 위험으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서 본 물건에 대한 투자는 인수되는 임차 보증금 및 기타 권리 관계를 정확히 파악하고, 해당 지역의 시세 변동성 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역의 풍부한 직주근접 수요: 주변 다수의 산업단지 및 IT 기업 종사자들의 임대 수요가 꾸준합니다.

* 역세권 오피스텔: 지하철 1, 7호선 이용이 편리하여 직장인들의 선호도가 높습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 시설 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 서울 금천구 가산동 일대는 IT 및 산업단지가 밀집되어 있어 오피스텔의 임대 수요가 높게 형성되어 있습니다. 특히 가산디지털단지역 역세권에 위치한 오피스텔은 소형 면적이라도 꾸준한 거래가 이루어지고 있으며, 해당 건물의 사용승인일이 비교적 최근임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가는 228,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 205,000,000원입니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 입찰가는 시장 가치(감정가 기준)에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

* 산정된 예상 입찰가: 23,000,000원 (228,000,000원 - 205,000,000원).

* 이는 낙찰 후 총 지출 금액이 입찰가 + 인수 보증금 = 23,000,000원 + 205,000,000원 = 228,000,000원이 되는 산정 방식입니다.

* 경매 시장 상황 및 기타 변수를 고려하여, 예상 입찰가는 25,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 인수 보증금 205,000,000원 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.