나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [4] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9697 (4) 서울남부지방법원

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제704호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

* 토지 지분: 5.34㎡ (약 1.62평)

* 건물면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

* 건물 지분: 20.35㎡ (약 6.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신OOO (신용보증기금)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치한 "한강" 오피스텔 건물 중 제7층 제704호입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신용보증기금의 강제경매개시결정(2025타경9697) 등기 (2024년 04월 22일 접수).

* 인수되는 권리: 정상우 씨 소유의 주택임차권 (2024년 01월 10일 등기). 보증금 205,000,000원이며, 매수인이 인수해야 합니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 12월 27일입니다.

* 기타 임차인 현황:

* 김준동: 전입일자 2025년 02월 18일, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 안지문: 전입일자 2024년 07월 12일, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 정상우: 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 12월 27일, 확정일자 2021년 12월 27일, 배당신고일자 2024년 01월 10일, 대항력 있음. 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기를 마쳤으며, 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털단지를 중심으로 지식산업센터, 오피스텔, 상업시설이 밀집한 지역으로, 관련 업종 종사자들을 배후 수요로 하는 상권이 발달해 있습니다.

* 상업시설: 인근에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 도심 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 인근에 현대아울렛, 퍼블릭몰, 노브랜드 마리오아울렛점, 홈플러스익스프레스 가산점 등 쇼핑 시설과 다양한 식당 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 정상우 임차인의 보증금 205,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 미상): 김준동, 안지문 임차인은 보증금이 미상이나 대항력이 있어, 추후 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 이들의 정확한 채권액 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 공동담보 및 선순위 임차권: 공동담보 물건으로 추가적인 채무 관계가 있을 수 있으며, 선순위 임차권 존재로 인해 권리 분석 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근의 업무 및 상업 기능이 집중된 지역에 위치한 오피스텔입니다. 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 기본적인 입지 가치는 양호합니다. 그러나, 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 금액의 임차 보증금(205,000,000원)과 보증금액이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 역세권: 가산디지털단지역은 1, 7호선 더블역세권으로, 주변 대규모 산업단지 및 업무시설 밀집 지역의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 편의시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

* 임대 수익 잠재력: 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 지역으로, 인수되는 임차 보증금 외 추가적인 투자로 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 226,000,000원입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 정상우 임차인의 보증금 205,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 금액의 상당 부분을 차지합니다.

시세 분석 결과, 가산동 일대 유사 면적의 오피스텔 매매가는 1억 8천만원부터 2억 3천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 '한강' 오피스텔의 경우, 전용 6평(약 20㎡) 내외 매물이 2억 1천만원에서 2억 2천만원대에 경매로 나오는 사례도 확인됩니다.

정상우 임차인의 인수 보증금 205,000,000원을 고려할 때, 이는 낙찰가가 최소 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성을 시사합니다. 그러나 매수인의 최종적인 투자 비용은 '입찰가'와 '인수 보증금'의 합계에서 경매 배당으로 회수되는 금액을 제외한 금액이 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 226,000,000원 내외에서, 인수되는 임차 보증금 205,000,000원을 감안한 실질적인 투자 수익률을 계산하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 권리 분석상의 변수(보증금 미상 임차인 등)와 시장 상황에 따라 유동적으로 조절할 필요가 있습니다.

주변에 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 특성상 생활 폐기물 처리 시설이나 소각장 등의 시설이 있을 가능성은 있으나, 본 물건의 직접적인 영향권에 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.