나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [6] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9697 (6)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제9층 제903호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 19.92㎡ (약 6.03평)

건물지분: 19.92㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경9697)이며, 등기부채권 총액은 205,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인 황 : 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2021년 12월 17일, 배당신고일자 2024년 1월 23일이며, 대항력이 있습니다. 이 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 6월 5일이며, 대항력이 있습니다. 보증금 및 확정일자 정보가 명확하지 않으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차인 황 의 임차보증금 205,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권이 존재합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 가산동은 다양한 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 비즈니스 활동이 활발한 상권입니다. 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구의 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 가산디지털단지 내 다양한 편의시설, 쇼핑몰, 식당가 등을 이용하기 용이합니다.

주거환경: 오피스텔 및 지식산업센터가 밀집하여 젊은 직장인들의 주거 수요가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 황 의 보증금 205,000,000원은 매수인이 인수해야 하므로, 총 실투자금 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

명확하지 않은 임차인: 임차인 황 은 대항력은 있으나 보증금 및 확정일자 정보가 불확실하여 추가적인 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황 등에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 인근 지역에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, 높은 금액의 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하며, 추가적인 불확실성을 가진 임차인도 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 지식산업센터와 오피스텔이 밀집한 지역적 특성상 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 가산디지털단지역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지역 특성: 가산디지털단지의 배후 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대 가능성이 있습니다.

용도: 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 223,000,000원입니다. 최근 유사 면적(약 6평)의 가산동 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 1억 3천만원대부터 2억 9천만원대까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

특히, 전용면적 19.92㎡ (약 6평) 오피스텔의 경우, 2026년 3월 10일 가산동 535-55번지 가산유미어스오피스텔 17.16㎡(전용)가 145,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 6월 22일 가산동 140-17번지와 유사한 주소지의 벨리지움 오피스텔 44A/35㎡(공급/전용)가 294,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 황 의 보증금 205,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 고려한 실질적인 투자 비용을 산출해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가치를 감안하여 보증금 인수액을 제외한 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 매우 낮은 금액이며, 낙찰 후 명도 및 임차인 문제 해결에 상당한 비용과 노력이 수반될 수 있음을 시사합니다. 정확한 시세 조사를 통해 예상 가치를 재산정하고, 인수 보증금 및 명도 비용 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.