나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [9] 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9697 (9)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOO)

1.2. 면적 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제9층 제904호

용도: 오피스텔

토지 면적: 4.72㎡ (약 1.43 평)

토지 지분: 4.72㎡ (약 1.43 평)

건물 면적: 19.77㎡ (약 5.98 평, 약 6.00 평)

건물 지분: 19.77㎡ (약 5.98 평, 약 6.00 평)

건축물 용도: 업무시설 (집합건축물대장 기준, 타 용도 혼재)

건축 연도: 2021년 (2021년 12월 30일 사용승인)

총 층수: 11층 (본건 9층)

1.3. 가격 정보

감정가: 224,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(가산동 140-76)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m, 육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025년 4월 22일, 채권금액 10,568,266원)입니다. 이보다 선순위인 권리가 존재하여 분석에 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김규식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-28

대항력: 있음

비고: 임대차 보증금 및 차임이 명시되지 않아 인수 금액 확인에 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윤영주

보증금: 218,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-17

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 임차인 윤영주의 임차권이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 218,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 김규식 임차인의 경우 보증금이 미상이나 대항력이 있으므로, 추후 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 금천구 가산동은 서울디지털산업단지를 중심으로 형성된 업무 및 산업 단지입니다. 오피스텔, 지식산업센터, 상업시설이 밀집해 있으며, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 편의 및 생활 시설

인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 다양한 상업시설 및 금융기관 등이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 디지털단지 내 특성상 다양한 IT 및 관련 업종 기업들이 밀집해 있어 비즈니스 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 선순위 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 윤영주의 보증금 218,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

5.2. 임대차 불확실성 (김규식 임차인)

임차인 김규식은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 향후 이로 인한 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

5.3. 시장 가치 변동 위험

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 시세가 본건 감정가보다 낮게 형성된 사례가 있어, 시세 변동에 따른 투자 가치 하락 위험을 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

가산디지털단지라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 접근성이 좋습니다. 주변 상권이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 뛰어난 입지에도 불구하고, 선순위 임차인의 높은 보증금 인수 부담이 큰 단점으로 작용합니다. 특히 임차인의 보증금(218,000,000원)이 본건 감정가(224,000,000원)와 유사한 수준이므로, 낙찰가 외 추가로 부담해야 할 금액을 고려했을 때 투자 수익률 확보가 매우 어려울 수 있습니다. 최근 시세 정보 또한 감정가보다 낮게 형성된 사례가 있어, 면밀한 시세 조사와 인수 금액에 대한 철저한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 2월 5일, 27.48㎡ 면적의 오피스텔이 200,000,000원(20,000만원)에 직거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 평당 시세는 약 24,067,000원(200,000,000원 / 8.31평)입니다. 본건의 전용 면적은 19.77㎡(약 6.00평)이므로, 이를 환산하면 약 143,915,000원(200,000,000원 / 27.48㎡ * 19.77㎡)으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 224,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

본건은 선순위 임차인의 보증금 218,000,000원을 인수해야 하는 조건 때문에, 합리적인 투자 수익을 확보하기 위한 낙찰가 산정이 매우 어렵습니다.

만약 본건을 감정가 수준인 224,000,000원에 매각할 수 있다고 가정할 경우, 인수 보증금 218,000,000원을 제외하면 입찰 가능한 최대 금액은 6,000,000원입니다. 이 금액으로는 낙찰이 거의 불가능할 것으로 판단됩니다.

만약 최근 시세 정보(약 144,000,000원)를 현재 시장 가치로 본다면, 인수 보증금 218,000,000원을 고려할 때, 본건은 인수 금액 자체가 시장 가치를 초과하므로 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합하여, 매우 보수적으로 접근 시, 임차인 보증금 외 최소한의 추가 비용으로 취득을 시도하는 전략 하에, 5,000,000원 ~ 10,000,000원 범위의 입찰가를 제안합니다. 그러나 이마저도 낙찰 가능성이 매우 낮으며, 투자 가치 측면에서 매우 위험 부담이 큰 물건임을 인지해야 합니다.

8.3. 투자 시 고려사항

* 임차인 보증금의 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 김규식의 보증금 및 차임 내역을 명확히 확인해야 합니다.

* 부동산 시장 상황 및 향후 매각 시 예상 가격에 대한 면밀한 재조사가 필요합니다.

* 인수되는 보증금으로 인해 발생하는 총 투자 비용이 시장가치보다 높을 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.