나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [3] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9697 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 221,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

건물지분: 19.92㎡ (약 6.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치한 "한강" 오피스텔 건물 내 제7층 제703호입니다.

주변 지역은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 중 제7층에 위치하며, 2021년 8월 18일에 사용 승인되었습니다. [cite: json]

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 22일 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다.

총 등기부채권액은 205,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서정호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-13

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자가 본 경매 신청일(2025-04-22)보다 앞선 2025-02-13이므로 대항력 유무에 대한 추가적인 법리 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이경수

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-03

확정일자: 2021-11-17

배당신고일자: 2023-12-18

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 있으며, 등기부등본상 주택임차권으로 등기(2023-12-18)되어 있고, 금액은 205,000,000원입니다. 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 임차권(이경수, 보증금 205,000,000원)이 인수됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 가산디지털단지역 인근의 핵심 업무지구에 위치하고 있어 유동인구가 풍부합니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

오피스텔, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통은 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

건물에는 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이경수의 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킵니다.

임차인 서정호의 경우, 보증금 및 차임이 0원이지만 전입일자가 경매 신청일보다 앞서 있어 대항력 인정 여부에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 추가적인 법적 분쟁이나 명도 지연의 원인이 될 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 가능성이 있어 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 잠재력이 높은 오피스텔입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 다른 임차인 관련 리스크도 존재합니다.

따라서 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적이며, 총 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권의 탁월한 입지 조건

* 다수의 기업체 밀집으로 인한 높은 임대 수요

* 편리한 교통망으로 인한 접근성 우수

* 비교적 최근 연식의 건물 (2021년 사용 승인)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 221,000,000원이나, 임차인 이경수의 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로 실질적인 추가 투입 금액을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

현 시세 및 임대 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 20,000,000원으로 판단됩니다.

이를 기준으로 할 경우, 낙찰자가 실제 부담하게 되는 총 인수 금액은 입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 205,000,000원 = 225,000,000원입니다.

이는 감정가와 유사한 수준으로, 임차인 인수 부담을 고려할 때 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 파악 및 예상 임대 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에는 대규모 산업단지 및 오피스 빌딩, 상업시설이 밀집해 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.