나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [5] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9697 (5)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제804호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

* 건물면적: 20.35㎡ (약 6.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치한 "한강" 오피스텔 건물 내 제8층 제804호입니다. 주변 지역은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물로의 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 지역정보: 본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기 (2025.04.22.)입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 김 (보증금 205,000,000원, 전입 2022.01.20., 확정 2021.12.28.): 대항력 있는 주택임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수합니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 이 외 매각으로 소멸되는 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 특이사항: 본건은 공동담보로 진행되는 물건의 일부로 보입니다. 또한, 임차인이 선순위 임차권을 가지고 있으며 대항력이 있어 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

* 주변상업시설: 본건이 위치한 가산동 일대는 대규모 디지털 산업단지가 조성되어 있어 관련 기업체 및 종사자가 많습니다. 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 유동인구 및 배후수요: 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 단지 내 상주 인구를 비롯해 주변 배후 주거 단지 수요도 갖추고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있으나, 산업단지 인근의 특성상 소음이나 교통량 등은 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 임차인 김 에게 보증금 205,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 취득 비용에 포함되므로 신중한 자금 계획이 필요합니다.

* 기타 확인되지 않은 사항: 임대차 관계 외 미납 관리비, 하자 여부 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주요 업무지구인 가산디지털단지에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 교통이 편리한 오피스텔입니다. 감정가는 226,000,000원이나, 현 시세는 이에 준하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다. 그러나 205,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점에서 총 취득 비용이 높아지므로, 이를 감안한 투자 전략이 요구됩니다. 임차인 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치를 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 뛰어난 교통망과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 풍부한 임대 수요: IT 및 산업단지 밀집 지역으로 오피스텔 임대 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해 일반 매물 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다. (인수 보증금 제외 시)

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적(약 6평)의 가산동 일대 오피스텔 시세는 현재 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 205,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 현 시세(예: 230,000,000원)에서 인수 보증금을 차감하면 약 25,000,000원의 순수 가치가 남게 됩니다. 따라서, 순수 부동산 가치의 80% 수준인 약 20,000,000원을 입찰가로 제안합니다.

* 총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 205,000,000원 = 225,000,000원. (이는 현 시세보다 소폭 낮은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이는 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.