나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [8] 서울특별시 금천구 가산동 140-76 비엔더포레 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 140-76, 비엔더포레 제9층 제903호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9697 (8)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 224,000,000원이며, 토지 면적은 4.72㎡ (약 1.43평), 건물 면적은 19.77㎡ (약 5.98평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 신OOOOO(신용보증기금)입니다.

본 건물은 2021년 12월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 9층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

인근에는 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 교통이 매우 편리합니다.

차량 진출입이 용이하며, 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있어 주의가 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 4월 22일 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정(2025타경9697)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 부 (부지현)

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 14일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 2024년 3월 5일자 주택임차권 등기(을1), 권리금액 218,000,000원, 인수 조건.

* 임차인: 이 (이승하)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자가 말소기준권리보다 늦으나 대항력이 있어 추가 확인 필요. 보증금액이 0원으로 명시되어 있으나, 잠재적 채권 발생 가능성이 있어 주의가 요구됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 2022년 1월 19일

* 주택임차권 (을1, 부지현): 2024년 3월 5일 접수, 금액 218,000,000원, 인수 조건.

* 강제경매 (갑5, 신용보증기금): 2025년 4월 22일 접수, 말소기준권리.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 임차인 부 의 임차권(보증금 218,000,000원)이 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 형성된 업무 및 상업 복합 지역입니다.

다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

인근에는 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 금융기관 등이 위치하여 종사자 및 거주자들의 편의를 지원합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2025년 2월 5일에 인근 비엔더포레 오피스텔 27.48㎡(전용면적 추정)가 200,000,000원(20,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 24,000,000원/평 수준으로 파악됩니다.

본 건의 건물면적(19.77㎡) 대비 최근 매매 사례의 면적(27.48㎡)이 더 넓음을 감안할 때, 면적당 가치는 유사하거나 조금 낮을 수 있습니다.

하지만 본 건의 감정가 224,000,000원은 이 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

주거환경: 주변에 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 디지털단지 종사자 및 인근 거주자들을 위한 상업 시설 이용이 편리합니다.

편의시설: 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등)과 문화시설, 병원, 은행 등이 차량 이용 시 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 부 에게 지급해야 할 보증금 218,000,000원이 존재합니다. 낙찰 후 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 시장 가격 대비 감정가: 최근 실거래가(200,000,000원/27.48㎡)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(224,000,000원/19.77㎡)는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 신중함을 요구합니다.

* 임차인 이 의 대항력: 보증금이 0원으로 기재된 임차인 이 또한 대항력이 있어, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망, 풍부한 배후 수요를 갖춘 오피스텔입니다. 비교적 신축 건물로 상품성은 양호한 편입니다.

하지만 2.18억원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 문제입니다. 낙찰 후 해당 임차인의 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 추가적인 인수 금액이 발생하여 총 투자 비용이 크게 늘어날 수 있습니다.

또한, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 설정되어 있어, 시장 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 뛰어난 교통 환경과 직주근접성을 제공합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 IT 및 산업단지 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 풍부합니다.

* 최신 건물: 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 상품 가치가 높습니다.

* 잠재적 수익률: 임차인 리스크를 성공적으로 관리하고 시장 가격에 근접하게 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 임차인 보증금 218,000,000원을 제외하고, 물건의 순수한 자산 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 감정가는 224,000,000원이며, 여기에서 인수 보증금 218,000,000원을 제외하면 약 6,000,000원의 순수 지분 가치(Equity)가 산정됩니다.

다만, 최근 실거래가(27.48㎡ 기준 200,000,000원)를 고려할 때, 본 건(19.77㎡)의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

따라서, 감정가 기준의 순수 지분 가치인 6,000,000원을 초기 입찰가로 제안합니다.

하지만 이 금액으로 입찰 시, 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 차액을 추가로 인수해야 하므로, 총 인수 비용은 218,000,000원에 근접하게 될 수 있습니다.

이러한 위험을 고려하여, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 총 예상 지출 비용과 예상 임대 수익을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 6,000,000원이며, 이는 낙찰 후 임차인 보증금 관련 잔액 인수 가능성을 반드시 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.