나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9697 [2] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지 오거리"" 남측 인근에 위치하는 ""한강""
및 ""비엔더포레"" 제7층 제701호 외 8개호로서, 인근은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지
식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 공히 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 가산
디지털단지역이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

- 기호(1)~(7)
철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호, 제702호, 제703호, 제704호,
제804호, 제903호, 제1004호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

- 기호(8),(9)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제9층 제903호, 제904호로서,
외 벽 : 몰탈 위 대리석 붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1)~(7)
가산동 140-17, 가산동 140-21
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(8),(9)
가산동 140-76
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지
및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 오피스텔 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다. 제공된 감정가, 면적, 위치, 권리 관계 등 상세 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제7층 제702호

건물명: 한강

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층

사용승인일: 2021년 08월 18일

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 및 가치

토지면적: 8.87㎡ (약 2.68평)

건물면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

감정가: 38,300 만원

1.4. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9697 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지 오거리" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다가구주택, 단독주택, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건으로의 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 관계

집합건물 등기부 상 소유권보존, 소유권이전 등기가 경료되어 있으며, 주택임차권 및 강제경매 개시결정 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2025년 04월 22일 접수, 권리자: 신용보증기금)입니다.

3.3. 인수되는 임차권

등기부 상 을구에 등기된 주택임차권(2023년 09월 27일 접수, 권리자: 최 )은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금은 235,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 상세 정보

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-21

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-14

확정일자: 2021-09-07

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 있음

비고: 위 3.3항에 따라 보증금 235,000,000원은 매수인이 인수합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 가산디지털단지 인근은 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등이 밀집한 업무 및 상업 복합 지역입니다. 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 소형 사무실 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 위치하여 교통이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 부담

최 임차인의 보증금 235,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 낙찰가 외에 추가적인 부담이 발생합니다.

5.2. 보증금 미상 임차인 리스크

유 임차인은 보증금이 미상이나 대항력을 보유하고 있어, 향후 보증금 인수 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

5.3. 공동담보 등 복잡성

'공동담보' 표기가 있어, 해당 물건 외 다른 담보물건이 존재하거나 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인(최 , 보증금 235,000,000원)이 존재하며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 보증금이 미상인 유 임차인의 존재는 추가적인 위험 요소입니다. 인수되는 보증금을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 역세권의 안정적인 오피스텔 수요

* 업무 및 상업 복합 지역으로 향후 가치 상승 잠재력

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 30-40㎡)의 가산동 소재 오피스텔의 현 시세는 대략 2억 5천만원에서 3억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 2021년 준공된 신축 건물이므로, 현재 시세는 3억 2천만원에서 3억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

매수인이 인수해야 할 최 임차인의 보증금은 235,000,000원입니다. 현재 시세를 3억 3천만원으로 가정하고, 매수인의 총 실질 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위 내에서 이루어지도록 역산하면, 최대 낙찰가는 약 95,000,000원 (330,000,000원 - 235,000,000원)이 됩니다. 유 임차인의 보증금 미상 위험 및 시장 상황을 고려하여, 보수적인 예상 입찰가를 1억원 으로 제시합니다. 이보다 높은 입찰가는 인수되는 보증금을 고려했을 때 위험 부담이 커질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.