나이스옥션 법원경매 고양 2024타경64955 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "송포초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 농경지 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제20층 제2002호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-28)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]), 상대보호구역(송포초등학교, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1105번지에 위치한 가좌마을7단지꿈에그린아파트 706동 20층 2002호입니다. 아파트로서, 감정가는 789,000,000원 (7억 8,900만원)입니다. 토지 면적은 99.64㎡ (약 30.14평)이며, 건물 면적은 161.24㎡ (약 48.78평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 소 입니다. 특이사항으로는 중복사건 정보가 있으며, 이는 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있음을 시사합니다.

2. 입지조건

본건이 소재한 경기도 고양시 일산서구 가좌동은 "송포초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 농경지 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경 및 쾌적성은 보통 수준입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 내 도로는 외곽의 공도와 잘 연결되어 교통 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 등기사항을 분석한 결과, 말소기준권리는 2019년 9월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(을3, 275,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다. 소유권은 주식회사대양플러스에서 황익하를 거쳐 박정원외 1명으로 이전되었으며, 이후 수차례의 근저당권 및 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었습니다. 등기부상 채권 총액은 804,090,001원입니다. 임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 존재하더라도 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 세부 내용은 파악되지 않아 인수 가능성이 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 가좌마을7단지꿈에그린아파트는 대단지 아파트로서, 단지 내 및 인근에 편의점, 소규모 마트, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다. 이러한 시설들은 단지 내 주거 가치를 높이는 요소로 작용합니다. 현재까지 확인된 정보로는 본건 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 가좌마을7단지꿈에그린아파트는 2010년 3월 29일 사용 승인된 단지로, 총 8개동에 546세대가 거주하고 있습니다. 본건은 706동의 20층 중 20층에 위치한 고층 물건입니다. 단지 내에는 총 1,013대의 차량을 주차할 수 있는 주차 공간이 마련되어 있으며, 이 중 지하 주차 공간은 32대, 지상 주차 공간은 12대입니다. 또한, 지하에는 전기차 충전기 21기가 설치되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 입주민들의 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 중복사건으로 분류된 점은 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있음을 의미합니다. 이는 경매 진행 상황이나 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보 확인이 필요합니다. 둘째, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 등기되어 있습니다. 비록 세부 내용은 파악되지 않았으나, 이 지상권이 경매 후에도 인수되어야 한다면, 해당 권리의 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 셋째, 최근 실거래가 정보와 비교 시, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구에 위치한 대단지 아파트의 고층 유닛으로, 준수한 입지와 편의시설을 갖추고 있습니다. 2010년에 준공되어 적절한 연식을 보유하고 있으며, 161.24㎡의 넓은 면적은 중대형 주택 수요층을 만족시킬 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 세부 내용이 불분명한 지상권의 존재는 주의가 필요합니다. 또한, 중복사건으로 인한 절차상 복잡성과 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 546세대 규모의 대단지로, 단지 내 관리 편의성과 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 적정 연식: 2010년 준공으로 약 15년차 아파트로, 신축 대비 감가상각이 어느 정도 이루어졌으며, 향후 대규모 수리 비용 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

* 고층 물건: 20층 중 20층으로 탁 트인 조망권 및 풍부한 일조량을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 161.24㎡ (약 48.78평)의 면적은 다자녀 가구나 넓은 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 134㎡대(약 40.5~40.8평) 물건들이 2026년 5월 및 6월에 570,000,000원 ~ 580,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 면적은 161.24㎡(약 48.78평)으로, 이는 비교 대상 물건보다 더 넓은 면적입니다. 134㎡대 물건의 평당 단가를 단순 적용하면 본건의 시세는 약 6.9억 원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 789,000,000원으로, 최근 실거래가 및 추정 시세 대비 약 14% 이상 높게 책정된 것으로 보입니다. 더불어 중복사건 및 미확인 지상권이라는 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 감정가의 90% 수준을 고려한 약 710,000,000원에서 시장 상황 및 경쟁 입찰 등을 고려한 상단으로 750,000,000원 사이의 입찰가 범위를 예상하며, 권장 입찰가는 730,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.